Le bailleur a tout à fait le droit de vendre l’immeuble loué. Le problème qui se pose est alors que nonobstant la vente, le bailleur doit garantir au locataire la jouissance des locaux. C’est pourquoi le bailleur doit informer l’acheteur sur l’existence du bail sous peine de manquer à son obligation de bonne foi ⁴³. La loi de 1951 prévoit une protection accrue du locataire afin de lui assurer des garanties de stabilité et de sécurité ⁴⁴.

En la matière, il convient de distinguer selon que le bail ait ou non date certaine. Celle-ci s’obtient par l’enregistrement du bail ou sa passation en un acte authentique.

1) Bail ayant date certaine

Si le bail ne contient pas de clause d’expulsion, le droit commun qui trouve à s’appliquer lui assure une protection parfaite. L’acquéreur est tenu de respecter toutes les conditions du bail en cours ⁴⁵. Néanmoins, le bail de plus de neuf ans devra être transcrit avant la vente pour être opposable l’entièreté de sa durée ⁴⁶.

Lorsqu’une clause d’expulsion a été insérée dans le bail, la loi sur les baux commerciaux qui prévoit un régime de protection dérogatoire au droit commun trouve à s’appliquer. L’acquéreur ne peut expulser le locataire que pour des motifs similaires à ceux repris dans les dispositions consacrées au renouvellement ⁴⁷ et moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé ⁴⁸. À défaut de respecter les prescriptions légales, l’acquéreur perd son droit à l’expulsion et doit respecter le bail en cours.

2) Bail n’ayant pas date certaine

Le preneur ne pourra bénéficier du régime relatif au bail ayant date certaine et contenant une clause d’expulsion, exposé ci-dessus, que s’il occupe les lieux depuis plus de six mois ⁴⁹. Si ce n’est pas le cas, l’acquéreur pourrait expulser le locataire sans motif ni indemnité. Ce dernier point étant sujet à controverse ⁵⁰.

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43. Appel Bruxelles, 5 avril 1993, J.T., 1993, p. 667.

44. Ann. Parl., Sénat, session ord. 1949-1950, séance du 24 janvier 1950, p. 242.

45. M. Godhaird, op. cit., p. 252.

46. Rép. not., « Le bail en général » (Y. Merchiers), t. VIII, l. I, édition 1997, n° 387.

47. Article 16, I, 1° à 4° de la loi de 1951.

48. Article 12, alinéa 1^er de la loi de 1951.

49. Article 12, alinéa 2 de la loi de 1951.

50. M. Godhaird, op. cit., p. 257.