La loi sur les baux commerciaux accorde au preneur un droit de préférence par rapport à toute autre personne pour obtenir le renouvellement du bail. Le contrat peut être reconduit trois fois au plus pour des durées de neuf ans. Les parties peuvent convenir de renouvellements d’une durée inférieure à neuf années. Le minimum de neuf ans ne s’applique que lors de la conclusion du bail originaire ⁵¹. Il faut encore que le locataire continue d’exercer le même commerce ⁵². Cette condition illustre la volonté du législateur de protéger le fonds de commerce et non le locataire qui souhaiterait entreprendre une nouvelle activité.

Si le preneur ne demande pas le renouvellement, le bail prend fin à l’échéance du contrat. Cependant, si le locataire, à l’échéance du bail, est laissé dans les lieux, il se produit une tacite reconduction qui entraîne la naissance d’un nouveau bail d’une durée indéterminée. Pour mettre fin à ce bail, le bailleur devra notifier un congé de 18 mois au moins, sans préjudice pour le preneur d’en demander le renouvellement ⁵³.

Pour manifester son désir de renouvellement, le preneur doit procéder à une notification adressée au bailleur par exploit d’huissier ou lettre recommandée entre le 18^ème et le 15^ème mois qui précèdent l’expiration du bail. Dans cette notification, le locataire doit indiquer les conditions auxquelles il est disposé à conclure ⁵⁴ en précisant notamment les éléments essentiels du contrat ⁵⁵. La disposition qui impose ces formes est impérative en faveur du bailleur. Cela signifie que ce dernier peut, en cas de violation par le locataire, valider la demande en renonçant à la nullité ⁵⁶. Une fois la demande valablement introduite, le bailleur peut prendre deux positions. Soit il ne répond pas, soit il y répond.

1) Le bailleur ne répond pas

Si le bailleur ne répond pas à la demande dans les formes et les délais prescrits par la loi, il est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur ⁵⁷.

2) Le bailleur répond

La réponse du bailleur peut prendre trois formes. En cas d’accord pur et simple du bailleur, le bail est reconduit aux conditions du preneur. Si le bailleur propose d’autres conditions, le preneur peut accepter ou, en cas de désaccord persistant, saisir le juge de paix qui va statuer en équité ⁵⁸. Enfin, le bailleur peut refuser le renouvellement. La loi prévoit les motifs de refus que peut invoquer le bailleur. Il peut s’agir de la volonté d’occuper personnellement les lieux ou encore d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale ⁵⁹. Quoi qu’il en soit, le preneur a le droit de contrôler la véracité des motifs invoqués. De plus, une indemnité sera due au preneur dans certains cas de refus énoncés par la loi ⁶⁰. En dehors de ces cas, le bailleur peut refuser moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction de trois années de loyer avec éventuellement une somme supplémentaire qui couvre le préjudice subi par le preneur ⁶¹. À noter que le preneur peut se maintenir dans les lieux sans payer aucun loyer tant que l’indemnité n’a pas été acquittée ⁶².

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51. Cass., 7 mai 1981, J.T., 1983, p. 86.

52. Article 13 de la loi de 1951.

53. Article 14, alinéa 3 de la loi de 1951.

54. Article 14, alinéa 1^er de la loi de 1951.

55. M. Godhaird, op. cit., p. 284.

56. Cass., 12 juin 1953, J.T., 1953, p. 584.

57. Ibidem.

58. Article 18 de la loi de 1951.

59. Article 16, I, 1° et 2° de la loi de 1951.

60. Article 25 de la loi de 1951.

61. Tribunal civil de Bruxelles, 25 juin 1962, J.T., 1964, p. 685.

62. Article 27 de la loi de 1951.