La matière de la cession du bail et de la sous-location est régie par les articles 10 et 11 de la loi qui concernent respectivement les conditions et les effets de ces opérations.

Au sujet des conditions, le législateur a instauré un régime qui renforce le droit du locataire de céder ou sous-louer. Contrairement au droit commun du bail ²⁶, le bailleur ne peut interdire complètement ces opérations. Par contre, il sera intéressant pour le bailleur d’introduire une clause qui stipule l’application de la loi sur les baux commerciaux aux cessions et sous-locations. À défaut de supprimer la faculté laissée au locataire, cette clause aura pour effet de restreindre ce droit.

En effet, trois conditions viennent limiter la liberté du preneur. La cession ou la sous-location doit porter sur l’intégralité des droits du locataire principal et être accompagnée de celle du fonds de commerce ²⁷. Troisièmement, l’immeuble ne doit pas être occupé par le bailleur ou sa famille ²⁸. Les deux premières conditions visent à garantir qu’une seule personne soit cessionnaire de tous les droits afin d’éviter l’émiettement du fonds de commerce ²⁹. La troisième reflète la volonté du législateur de ne pas imposer au bailleur la cohabitation avec des personnes qu’il n’aurait pas choisies ³⁰. Lorsque le preneur souhaite céder ou sous-louer, il doit signifier au bailleur le projet d'acte afin que celui-ci puisse, le cas échéant, s’y opposer. La loi impose au bailleur que le refus soit fondé sur de justes motifs et qu’il soit notifié dans les trente jours de la signification faite par le preneur. Au-delà de ce délai, il est réputé donner son agrément à l’opération ³¹. Par justes motifs, il faut entendre le dommage que causerait, avec une certitude suffisante, l’opération aux intérêts du bailleur ³². À titre d’exemple, ont été retenues comme justes motifs les nombreuses dettes du cessionnaire ³³.

Les effets générés par ces opérations peuvent être classés en trois groupes.

Dans le premier groupe, la loi prévoit qu’en cas de cession ou sous-location du bail accompagnée de la cession du fonds de commerce, le cessionnaire ou sous-locataire devient le locataire direct du bailleur ³⁴. Sauf si les parties (le bailleur et le nouveau locataire) y dérogent, les dispositions du bail originaire subsistent ³⁵.

Le second groupe d’effets a trait à la situation dans laquelle le preneur originaire sous-loue les locaux et que dans le même temps soit il loue le fonds de commerce, soit le sous-locataire établit son propre commerce ³⁶. Dans ce cas, la loi organise une double protection au profit du sous-locataire.

En règle, ce dernier a droit au renouvellement de son bail dans la mesure où le locataire principal obtient le renouvellement du sien. Si le locataire principal omet de demander le renouvellement ou se le voit refuser pour des motifs personnels, le sous-locataire conserve son droit au renouvellement à condition de dénoncer sa demande au bailleur le même jour et dans les mêmes formes que la demande adressée au locataire principal ³⁷. À cet effet, le rôle du notaire est important. Si ce dernier, chargé par le sous-locataire de rédiger une demande de renouvellement, n’attire pas l’attention de son client sur la dénonciation nécessaire, il engage sa responsabilité envers le sous-locataire ³⁸.

Le second aspect de la protection permet au sous-locataire de devenir le locataire direct du bailleur si le bail principal prend fin anticipativement par la faute, l’initiative ou l’accord du locataire principal. Les conditions du bail qui relie le bailleur à son nouveau locataire sont déterminées de commun accord ou, à défaut, par le juge qui statue en équité ³⁹. Néanmoins, il faut encore que le sous-locataire ait demandé le renouvellement au locataire principal et qu’il ait dénoncé au bailleur conformément aux prescrits de l’article 11, II, alinéa 2 ⁴⁰.

Le dernier groupe prévoit une solidarité du cédant avec le cessionnaire par rapport à toutes les obligations qui découlent du bail initial ⁴¹. Cette solidarité vaut jusqu’à la fin du bail initial, quelle que soit la façon dont il prend fin ⁴².

______________

26. Article 1717 du Code civil.

27. Article 10, alinéa 1^er de la loi de 1951.

28. Article 10, alinéa 2 de la loi de 1951.

29. Juge de paix d’Andenne, 25 octobre 1979, Jur. Liège, 1980, p. 103.

30. M. Godhaird, op. cit., p. 228.

31. Article 10, alinéa 3 de la loi de 1951.

32. Juge de paix de Gand, 7 décembre 1961, J.T., 1962, p. 173.

33. Juge de paix de Bruges, 7 janvier 1977, R.W., 1977-1978, col. 2272.

34. Article 11, I de la loi de 1951.

35. B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 521.

36. Article 11, II de la loi de 1951.

37. Article 11, II, alinéa 2 de la loi de 1951.

38. Appel Liège, 16 juin 2003, Rev. not., 2003, p. 667.

39. Article 11, II, alinéa 3 de la loi de 1951.

40. Cass., 9 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 161.

41. Article 11, III de la loi de 1951.

42. Cass., 28 janvier 2005, R.W., 2007-2008, p. 271.