L'interdiction de discrimination dans le choix du locataire ou de l'acquéreur
Présentation des faits 1
Par une convention du 25 octobre 2004, Monsieur A. D. a confié à la Société I. la mission de mettre en location une maison située à Genval.
Monsieur L. a visité l’immeuble en question le 17 novembre 2004. Le même jour, il s’est par ailleurs présenté à l’agence immobilière en vue de louer le bien et de verser le premier mois de loyer, à savoir 900 euros.
La Société I. a remis à Monsieur L. un reçu contre la réception de la somme d’argent.
Le 18 novembre 2004, Monsieur A. D. a fait visiter l’immeuble à une de ses connaissances, Madame A. et l’a ensuite invitée à prendre contact avec l’agence immobilière pour régler les détails pratiques de la location.
Le 19 novembre 2004, la Société R. a informé Monsieur L. que, finalement, le propriétaire refusait de lui louer à lui et son compagnon, Monsieur S., l’immeuble et a laissé le message suivant sur leur répondeur téléphonique :
« C’était pour vous dire qu’on avait eu les propriétaires au téléphone et qu’ils souhaitaient louer le bien à un couple traditionnel… malheureusement… donc c’était pour vous téléphoner pour que vous veniez récupérer le premier mois de loyer et peut-être que l’on vous propose autre chose… ».
Madame A. a quant à elle signé le bail le 22 novembre 2004.
Monsieur L. et Monsieur S. ont consulté le Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme, lequel a décidé d’introduire une action en cessation contre les trois défendeurs : les deux propriétaires et l’agence immobilière. Cette action a été introduite par requête déposée le 10 décembre 2004.
Décision du Tribunal de première instance de Nivelles
Le Tribunal commence par analyser la recevabilité de l’action, et partant, de l’intérêt à agir des demandeurs. Les propriétaires ainsi que l’agence immobilière considèrent en effet que Monsieur L. et Monsieur S., ainsi que le Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme ne disposent plus d’un intérêt à agir dès lors que le bien ne sera plus remis en location avant un laps de temps fort long.
Le Tribunal rappelle par ailleurs qu’en matière d’action en cessation, il est possible que le Tribunal ordonne la cessation lorsqu’il constate qu’il existe un risque de récidive. La jurisprudence utilise le critère du « danger de répétition de la violation invoquée ».
En l’espèce, le Tribunal décide qu’un risque de réitération de la discrimination commise par les défendeurs ne peut pas être exclu lorsque le bien sera remis en location. Par conséquent, le Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme a bien un intérêt à agir. Monsieur L. et Monsieur S., le couple homosexuel, possèdent également un intérêt à agir puisqu’ils ont la possibilité de demander la cessation en vue de ne plus être confronté aux mêmes pratiques dans le futur.
Par conséquent, le Tribunal conclut à la recevabilité de l’action.
Concernant le message téléphonique laissé par l’agence immobilière à Monsieur L. et et Monsieur S., les deux propriétaires soutiennent qu’ils souhaitaient simplement donner le bien en location à Madame A., celle-ci étant une personne qu’ils connaissaient.
Le Tribunal a toutefois constaté que l’agence immobilière, chargée d’informer le refus du propriétaire de ratifier la proposition de contrat, a clairement reconnu, de manière claire et précise, que le motif du refus était la volonté de louer à un couple « plus traditionnel ».
Les propriétaires reprochant par ailleurs à l’agence immobilière de ne pas les avoir informés du caractère illégal du motif de refus, le Tribunal estime que la réalité du comportement discriminatoire est bien prouvée en l’espèce.
Fondant sa décision sur le risque de réitération du fait discriminatoire, le Tribunal a fait droit à la demande de cessation à l’égard des propriétaires.
Il convient de préciser que le Tribunal a estimé sans incidence l’âge du défendeur et l’absence d’instruction de celui-ci pour justifier le fait que celui-ci puisse raisonnablement ignorer le contenu de la loi du 25 février 2003 2. Le Tribunal a affirmé que si les propriétaires ignoraient le contenu de la loi, un ordre de cessation du comportement en cause se justifiait pleinement.
En conclusion, le Tribunal a condamné les propriétaires à cesser d’adopter un comportement discriminatoire à l’égard des personnes d’orientation homosexuelle, ce dès le prononcé de l’ordonnance, dans le cadre de la mise en location de leur bien immobilier situé à Genval. Cette condamnation vaut également pour tous les autres biens immobiliers dont ils seraient propriétaires et qu’ils viendraient mettre en location. Le Tribunal adopte cette ordonnance sous peine d’astreinte de 100 euros par infraction constatée.
Bon à savoir
A l’époque où la décision analysée a été rendue, la loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination régissait la matière 3. Cette loi a toutefois été ultérieurement remplacée par la loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination.
Il est utile de savoir que les critères suivants sont protégés par la loi : « l'âge, l'orientation sexuelle, l'état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la conviction syndicale, la langue, l'état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique, l'origine sociale » 4. Toute distinction fondée sur l’un des critères est considérée comme une discrimination 5.
En cas de discrimination, la loi du 10 mai 2007 a prévu des sanctions pénales, et notamment une amende allant de 50 à 1.000 euros 6.
En matière de location, il convient de souligner que le bailleur ne peut pas refuser la location au seul motif d’une discrimination interdite par la loi 7.
En cas de discrimination, une action en cessation peut être introduite par l’une des personnes suivantes 8 :
- La victime de la discrimination,
- Le Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme,
- Un des groupements d’intérêts 9,
- Le ministère public,
- En fonction de la nature de l’acte, l’auditorat du travail.
Le Président du Tribunal de première instance, le Président du Tribunal du travail ou le Président du Tribunal de commerce, selon la nature de l’acte, est compétent pour constater l’existence de la discrimination contraire à la loi et ordonner la cessation de l’acte, même lorsque que celui-ci est également réprimé pénalement 10.
Dès lors, ni le bailleur ni l’agent immobilier mandaté pour trouver un locataire, ne peuvent commettre une discrimination basée sur l’un des critères énumérés par la loi du 10 mai 2007. Tel est notamment le cas lorsque le bailleur préfère un couple « plus traditionnel » à un couple homosexuel également candidat à la location. Il commet un manquement à la loi du 10 mai 2007 lorsqu’il laisse un message téléphonique à un couple homosexuel les avisant du fait qu’il ne les prendra pas parce qu’il préfère un autre couple « plus traditionnel » 11.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Civ. Nivelles (cess.), 19 avril 2005, J.T., 2005, p. 380.
2. Loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination et modifiant la loi du 15 février 1993 créant un Centre pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme, M.B., 17 mars 2003. Cette loi a été remplacée par la loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination.
3. Loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination et modifiant la loi du 15 février 1993 créant un Centre pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme, M.B., 17 mars 2003.
4. Art. 4, 4°, Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007.
5. Voy. Art. 7, Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007 ; B. Louveaux, « Le bail est-il en passe de devenir un contrat réglementé, sinon solennel ? », Immobilier, 2012, liv. 21, p. 3.
6. Voy. Art. 22, Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007.
7. Voy. notamment N. Bernard & B. Louveaux, «La responsabilité pénale des parties au contrat de bail», Jurim, 2010, pp. 103 et suivants.
8. Art. 20, Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007.
9. Voy. Art. 4, 2° et 30, Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007.
10. Art. 20, Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007.
11. Civ. Nivelles (cess.), 19 avril 2005, J.T., 2005, p. 380.
