Présentation des faits ¹

Une personne a donné en location un immeuble par bail conclu le 1er juin 1995.

L'article 16, paragraphe 3, i, du contrat de bail prévoyait que : « Pour les locataires des maisons, (il est interdit) de détenir plus d'un chien ou chat, pour autant que celui-ci ne soit pas dangereux et à l'exclusion de tout autre animal. De toute manière, la présence d'animaux, quels qu'ils soient, ne peut jamais constituer une source d'ennui ou de dégâts ni pour les voisins, ni pour la société, ni mettre en danger la propreté et l'hygiène des lieux habités tant pour le locataire que pour les voisins ».

Le locataire possédait toutefois deux chiens : un Rottweiler et un Jack Russel. Le bailleur a donc introduit une action en justice afin de faire prononcer la résolution du bail pour détention d'un animal domestique.

En réponse, le locataire a demandé au juge de reconnaître la nullité de la clause d'interdiction contenue dans l'article 16, paragraphe 3, i, du contrat de bail, laquelle serait contraire à l'article 8.1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.

Par ailleurs, il a indiqué que, de toute façon, son Rottweiler était bien éduqué, calme et non agressif. En conséquence, il a demandé à ce que la demande en résolution du bail pour détention d'un chien soit considérée comme un abus de droit de la part du bailleur.

Décision du juge de paix de Mouscron-Comines-Warneton

Le juge constate que l'article 16, paragraphe 3, i, du bail n'interdit pas d'avoir un animal mais qu'il est seulement spécifié qu'il est interdit de détenir plus d'un chien ou chat et que d'autre part, l'animal ne peut être détenu que pour autant qu'il ne soit pas dangereux, voire même uniquement une source d'ennui pour les voisins, pour la société, ou mette en danger la propreté et l'hygiène des lieux tant pour le locataire que pour ses voisins.

Par conséquent, la clause de l'article 16, paragraphe 3, i, du bail ne comporte pas une interdiction générale et absolue de détenir un animal sans référence à une quelconque nocivité, de sorte que cette clause est valable ;

En effet, le juge estime qu'il est normal que le bailleur, qui poursuit un objectif social consistant à offrir des logements à des personnes économiquement faibles, et doit gérer un parc important de logements, insère pareille clause dans ses baux.

Par conséquent, le locataire doit respecter cette clause du bail et se séparer d'un des deux chiens qu'il détient. A cet égard, il ajoute que même si le Rottweiler de la locataire est une brave bête, il n'empêche qu'il s'agit d'un chien potentiellement dangereux. Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si la race Rottweiler a été classée comme chiens dangereux en France tandis que les nouveaux propriétaires de chiens en Grande-Bretagne devront implanter une micro-puce sous la peau de chaque animal.

Par ailleurs, le juge relève qu'un Rottweiler possède une denture puissante capable de sectionner un bras humain sans effort et qu'une fois qu'il se met à mordre, il ne lâche pas sa proie.

Il découle de ce qui précède que puisque le locataire ne peut conserver qu'un chien, il doit se dessaisir du Rottweiler, plutôt que du Jack Russel.

Par contre, le juge estime qu'il ne convient toutefois pas de prononcer la résolution du bail dès lors qu'il ne peut être recouru à cette mesure extrême que si le locataire n'exécute pas la sentence.

Le juge condamne donc le locataire à se séparer de son chien Rottweiler dans le mois de la signification du jugement, sous peine d'une astreinte de cinquante euros par jour de retard. En outre, dans ce cas, le bailleur pourra faire revenir la cause en vue d'obtenir éventuellement la résolution du bail.

Bon à savoir

En principe, le preneur peut abriter des animaux. Toutefois, le preneur ne peut violer l'article 1728 du Code civil, lequel prévoit que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ².

Or, la détention d'animaux dans les lieux loués pourrait constituer une violation de l'article 1728 du Code civil dans l'hypothèse, par exemple, où ces animaux seraient trop nombreux ou causeraient des troubles de voisinage ³.

Par ailleurs, il arrive fréquemment que les contrats de bail contiennent des clauses interdisant formellement la présence de tout animal dans les lieux loués.

A cet égard, la jurisprudence considère habituellement que l'interdiction totale de détenir un animal domestique quelconque porte atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale, du domicile et de la correspondance, consacré par l'article 8.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme ⁴.

Cette interdiction ne serait cependant contraire à ladite Convention que dans la seule mesure où il s'agirait d'une clause comportant une interdiction générale et absolue sans référence à une quelconque nocivité ⁵.

Par conséquent, la clause qui se limiterait à interdire la détention de plus d'un chien ou d'un chat et qui n'accepterait la détention d'un animal que pour autant qu'il ne soit pas dangereux, qu'il ne constitue pas une source d'ennui pour les voisins ou pour la société ou qu'il ne mette pas en danger la propreté et l'hygiène des lieux tant pour le locataire que pour les voisins reste parfaitement valide, de sorte que le non-respect de cette clause par le locataire constitue une faute pouvant éventuellement entraîner la résolution du bail aux torts de ce dernier ⁶.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Justice de paix Mouscron-Comines-Warneton, 12 avril 2010, J.L.M.B., 2012/26, p. 1220.

2. Article 1728 du Code civil.

3. M. Higny, « Le bail de droit commun », in Guide juridique de l'entreprise - Traité théorique et pratique. 2ème édition, Kluwer, Waterloo, 2010, Livre 33bis – 73.

4. Civ. Liège, 21 octobre 1986, J.L.M.B., 1986, p. 578.

5. Civ. Liège, 16 janvier 1990, R.G.D.C., 1990/6, p. 475.

6. M. Dambre, Le droit commun du bail, La Charte 2006, p. 239.