Le contrat de courtage conclu par l'employé d'une société de courtage
Présentation des faits 1
Le propriétaire d'un immeuble souhaite le vendre. Pour ce faire, il conclut un contrat avec l'employé d'une société de courtage visant à trouver un acheteur pour le bien immeuble.
Quelques mois plus tard, l'agence reçoit une offre d'achat communiquée par un acquéreur potentiel, qu'elle transmet à son client. L'offre d'achat ayant été acceptée, un compromis de vente est signé en l'étude de deux notaires. Ce compromis contient une clause en vertu de laquelle l'acquéreur bénéficie d'une condition suspensive d'octroi d'un prêt hypothécaire dans les quinze jours de la signature.
L'agence invite en conséquence son client à lui payer une somme d'un peu moins de sept mille euros à titre de commission. Le client refuse en prétendant que la condition suspensive ne s'est pas réalisée et qu'en conséquence, la vente est devenue caduque et la commission n'est pas due. Face à ce refus, l'agence met en demeure son client de payer la commission. Devant l'inaction du vendeur, la société décide d'introduire un recours en justice.
Décision du Tribunal civil de Bruxelles
Avant d'examiner le fond du litige, le tribunal aborde la question de la validité du contrat de courtage qui a été conclu et plus particulièrement l'identité du signataire de ce contrat. En effet, l'action de la société n'est recevable que si le contrat dont elle poursuit l'exécution a été conclu dans le respect des conditions légales d'accès à la profession et de port du titre d'agent immobilier.
À ce sujet, le tribunal rappelle qu'il incombe à l'agence de rapporter la preuve de la régularité de la convention qu'elle a conclue avec son client et que l'incertitude ou le doute subsistant doivent être retenus au détriment de celui qui a la charge de cette preuve 2. En l'espèce, le contrat a été conclu par un employé de la société de courtage qui n'était pas inscrit auprès de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers.
Cependant, cette inscription n'était pas requise pour autant que l'employé ne s'est pas prévalu du titre d'agent immobilier. Or, le tribunal constate que l'employé ne s'est effectivement pas présenté comme étant agent immobilier et qu'en conséquence, le contrat a été conclu dans le respect des règles régissant l'accès à la profession et le port du titre d'agent immobilier.
Bon à savoir
Le contrat conclu avec un agent immobilier qui ne satisfait pas aux conditions légales est contraire à l'ordre public et frappé de nullité absolue 3. C'est notamment le cas lorsque la personne qui agit en tant qu'agent immobilier ne respecte pas les normes qui réglementent l'accès à cette profession. Pareil contrat ne peut dès lors générer aucun droit dans le chef de l'agent immobilier, de sorte que l'action judiciaire intentée par celui-ci doit être déclarée irrecevable à défaut d'intérêt légitime.
Pour exercer valablement la profession d'agent immobilier, le candidat doit être agréé par l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers via une inscription. Cette agréation est toujours personnelle, de sorte que l'agent immobilier agréé assume personnellement les actes qui relèvent de son activité, même si cette dernière est exercée au travers d'une société et qu'ils sont posés par un employé qui, par un lien de subordination qui caractérise son engagement, est couvert par ladite agréation.
S'il ne peut être exigé que tous les administrateurs d'une société soient agréés, encore cette agréation est-elle requise lorsque ceux-ci exercent personnellement l'activité réglementée ou lorsqu'ils ont la direction effective des services où elle est exercée 4. Il doit en être de même, a fortiori, pour les tiers indépendants agissant au nom et pour le compte d'une société exerçant l'activité d'agent immobilier, lorsque ceux-ci accomplissent les activités qui relèvent de cette profession 5.
Dans le cas d'espèce, le contrat de courtage a été valablement conclu puisque le signataire, bien que non-inscrit auprès de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers, n'a pas prétendu l'être et n'a pas accompli d'acte relevant de la profession d'agent immobilier.
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1. Tribunal civil de Bruxelles, 2 mai 2010, J.L.M.B., 2012/30, p. 1440.
2. Cass., 17 septembre 1999, Bull., n° 467.
3. L. Collon, Le statut juridique de l'agent immobilier, Bruxelles, Larcier, p. 77.
4. Article 3 de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services.
5. Tribunal de commerce de Gand, 14 mai 2001, T. App., 2002, liv. 3, p. 14.
