La question de la légalité de la clause selon laquelle le client n'est redevable d'aucune indemnité lorsque la vente ne peut être parfaite en raison d'une condition indépendante de la volonté du propriétaire
Présentation des faits 1
Le 22 juillet 2008, Madame G., mandatée par son frère, Monsieur E. pour procéder à la vente de son immeuble, a conclu avec la Société A. une convention de louage de services d’agent immobiliers. Par cette convention, Madame G. a donné mandat à ladite société de trouver un acheteur au bien immobilier. Le prix de vente est fixé à 185.000 euros. La convention prévoit qu’une commission de trois pourcent sera due sur le prix de vente.
Le contrat prévoit par ailleurs la clause suivante : « Si aucun acquéreur n’est trouvé ou si la vente ne peut être parfaite en raison d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire, celui-ci n’est redevable d’aucune indemnité et aucun des cocontractants ne pourra faire valoir quelque demande d’indemnité que ce soit à l’égard de l’une ou de l’autre partie ».
Le 29 septembre 2008, une offre ferme d’acquisition du bien pour le prix de 165.000 euros a été émise par Madame A.
Madame D. a contresigné cette offre pour accord le 15 octobre 2008.
Le 3 février 2009, un compromis de vente a été signé. Ce compromis de vente prévoit, en faveur de l’acquéreur, une condition suspensive d’octroi d’un prêt hypothécaire dans les quinze jours. Cette condition ne s’est pas réalisée.
Le 18 février 2009, Madame G. a été invitée par l’avocat de la Société A. à lui payer le montant de 6.987,75 euros au titre de commission. Le 22 février 2009, Madame G. conteste devoir payer cette commission puisque la condition suspensive du compromis de vente ne s’est pas réalisée. Par conséquent, elle estime que la vente est devenue caduque et que la commission n’est pas due.
Le 6 avril 2009, l’avocat de la Société S. a mis Madame G. en demeure de payer la somme de 6.987,75 euros sous huitaine.
La Société A. a ensuite assigné Madame G. en justice. Madame G. confirme, quant à elle, que la commission n’est pas due puisque la vente pas eu lieu pour une raison indépendante de sa volonté.
La Société A. fait valoir que la rémunération est due en raison du fait que l’offre ferme et définitive d’acquisition (sans clause suspensive d’obtention du prêt hypothécaire) a été acceptée par Madame G. le 15 octobre 2008.
La Société A. estime en outre que le compromis de vente du 03 février 2009 (prévoyant quant à lui la condition suspensive non réalisée) ne lui est pas opposable dès lors que sa mission a été accomplie en acceptant l’offre ferme d’acquisition du 15 octobre 2008.
La Société invoque plusieurs principes retenus par la jurisprudence selon lesquels le courtier a droit à sa rémunération dès qu’il a accompli sa mission (à savoir mettre en contact son client avec des candidats acquéreurs en vue de réaliser une opération immobilière déterminée). Il ressort également de la jurisprudence que le courtier a droit à sa rémunération dès que l’opération projetée se réalise, peu importe que les conventions soient ensuite inexécutées ou dissoutes.
Décision du Tribunal de première instance
Le Tribunal estime que, conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient à la Société A., partie demanderesse, d’apporter la preuve de l’existence de l’obligation dont elle réclame l’exécution. En l’espèce, cela signifie qu’elle doit démontrer que les conditions prévues par la convention conclue avec Madame G. pour qu’elle puisse réclamer sa commission sont remplies.
Le Tribunal ne suit pas l’argument de la Société A. mais, considère que la convention conclue avec Madame G. subordonne le paiement de sa rémunération à des conditions supplémentaires précises, à savoir la signature d’un compromis de vente et le paiement d’une garantie de plus ou moins dix pour cent du prix de vente.
Le Tribunal constate qu’en l’espèce ces conditions ne sont pas remplies puisque la garantie prévue dans le contrat n’a pas été constituée.
De plus, le Tribunal indique que l’imputabilité de la non-réalisation de la vente est sans incidence. Pour le surplus, le Tribunal estime qu’il ne peut être reproché aucun grief à Monsieur E. ou à son mandataire. Le Tribunal rappelle que ce qui est à l’origine de l’échec de l’opération c’est bien l’insolvabilité manifeste de Madame D. et que Monsieur E. n’aurait pas été en mesure de contraindre celle-ci à passer l’acte authentique de vente.
Le Tribunal se tourne ensuite vers l’Arrêté royal du 12 janvier 2007 réglementant les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers. Cet Arrêté royal prévoit que le contrat doit nécessairement être conclu par écrit et doit contenir certaines clauses, parmi lesquelles celle prévoyant que « dans le cas où la vente ou la location n’a pas lieu suite à la réalisation d’une condition, aucun honoraire ni commission n’est dû par le consommateur ».
Or, le contrat en cause disposait que « si la vente ne peut être parfaite en raison d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire, celui-ci n’est redevable d’aucune indemnité ».
Le Tribunal doute de la légalité de cette clause dès lors qu’elle vise uniquement l’hypothèse d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire. Elle est à cet égard plus restrictive que le texte légal précité.
Le Tribunal rappelle ensuite que les dispositions de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 sont impératives et que la Société A. a agi de manière contraire au principe de l’exécution de bonne foi des conventions en soumettant à son client une offre d’acquisition ne contenant aucune condition suspensive, pour ensuite se prévaloir de son acceptation pour considérer que la vente est parfaite et que la commission lui est due. Ce comportement est constitutif d’une faute dans le chef de la Société A.
Le Tribunal estime que la Société A. n’a pas respecté le devoir de conseil reposant pourtant sur elle en qualité de professionnel de l’immobilier. En l’espèce, le Tribunal ne peut que constater que la Société A. a eu à l’esprit l’accomplissement d’actes lui garantissant le paiement d’une commission, et non l’accomplissement d’actes exécutés conformément aux obligations qu’elle a souscrit vis-à-vis de son client.
De plus, le montant réclamé par le Société A. n’est pas celui qui était prévu dans le contrat et n’a fait l’objet d’aucune facture.
Par conséquent, le Tribunal décide que le Société A. ne se trouve pas dans les conditions contractuellement prévues pour réclamer à Monsieur E. le paiement de sa commission.
Bon à savoir
Il est tout à fait possible que la vente d’un bien soit effectuée sous la condition que l’acquéreur obtienne un prêt hypothécaire. Dans ce cas, la convention est considérée comme une convention dont les obligations sont soumises à une condition suspensive 2.
En l’espèce, le contrat d’agent immobilier prévoyait que : « si aucun acquéreur n’est trouvé ou si la vente ne peut être parfaite en raison d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire, celui-ci n’est redevable d’aucune indemnité et aucun des cocontractants ne pourra faire valoir quelque demande d’indemnité que ce soit à l’égard de l’une ou de l’autre partie ».
Or, l’article 2, 8°, de l’Arrêté royal du 12 janvier 2007 3 dispose que : « dans le cas où la vente ou la location n'a pas lieu suite à la réalisation d'une condition, aucun honoraire, ni commission n'est dû par le consommateur ».
Par conséquent, la clause prévue dans le contrat était en l’espèce trop restrictive puisqu’elle prévoyait uniquement que la commission n’était pas due lorsque la vente n’était pas parfaite en raison d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire. Ce type de clause est trop restrictif et n’est pas conforme à l’Arrêté royal du 12 janvier 2007.
Concernant l’article 2 de l’Arrêté royal du 12 janvier 2007, il est important de préciser cet article liste les clauses devant nécessairement se trouver dans tout contrat conclu par un agent immobilier 4. Le contrat de courtage doit par ailleurs nécessairement être conclu par écrit 5.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Civ. Bruxelles, 02 mai 2010, J.L.M.B., 2012, p. 1440.
2. S. Stijns, D. Van Gerven et P. Wéry, « Les obligations : le régime général de l’obligation (1985-1995) », J.T., 1999, pp. 821 et s.
3. Arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaires d’agents immobiliers, M.B. 19 janvier 2007.
4. Concernant les mentions obligatoires, voy. notamment M. Wahl, « L’obligation légale de l’agent immobilier de conclure un contrat de courtage écrit », Immobilier, 2009, liv. 17, pp. 1 à 7.
5. Art. 2, al. 1, Arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaires d’agents immobiliers, M.B. 19 janvier 2007.
