La conclusion d'un contrat de courtage immobilier en dehors de l'entreprise
Présentation des faits 1
Une agence immobilière était chargée de vendre un immeuble visité par un acquéreur potentiel. À cette occasion, l'acquéreur a signalé à l'agence qu'il allait également mettre en vente un immeuble.
L'agence et l'acquéreur ont discuté de l'éventualité de confier un mandat de vente à l'agence mais les parties ne se sont pas entendues sur les détails de cette opération. Pourtant, l'agence reprit contact avec l'acquéreur pour lui demander le paiement des prestations qu'elle avait accomplies dans le cadre de la vente de son immeuble par l'acquéreur.
Ce dernier contesta au motif qu'il n'avait pas conclu de contrat prévoyant un mandat de vente confié à l'agence. L'agence immobilière introduisit une action en justice pour obtenir le paiement de ses prestations. En première instance, le tribunal ne fit pas droit à cette demande. L'agence interjeta appel de la décision.
Arrêt de la Cour d'appel de Liège
La Cour commence par rappeller qu'il appartient à l'agence immobilière, en tant que demanderesse, d'apporter la preuve de l'existence d'un contrat de courtage immobilier conclu. À cet égard, la Cour constate que si l'agence a communiqué un modèle de compromis de vente au défendeur, cela n'implique pas l'acceptation par ce dernier d'un contrat aux conditions fixées unilatéralement par elle. De plus, les parties ne se sont manifestement pas accordées sur le prix des prestations que l'agence fournirait. Or, ce prix constitue un élément essentiel de la convention à conclure de sorte que sans accord sur celui-ci il n'y avait accord sur rien.
En outre, le Cour constate également que la prétention de l'agence sur l'existence d'un contrat de courtage va à l'encontre de la réglementation en matière de pratiques du marché et de protection du consommateur. Cette réglementation prévoit que lorsqu'un contrat entre un consommateur et une entreprise est conclu en dehors de l'établissement de l'entreprise, ce contrat doit être constaté dans un écrit. Cette prescription n'a pas été respectée.
L'agence ne démontre pas l'existence du contrat sur la base des principes généraux du droit civil et a fortiori sur la base des exigences plus formalistes de la réglementation en matière de pratiques du marché et de protection du consommateur. En conséquence, la Cour confirme le jugement entrepris.
Bon à savoir
En matière de pratiques du marché et de protection du consommateur, la législation belge contient des règles spécifiques aux contrats conclus entre une entreprise et un consommateur, au sens de la loi, en dehors de l'établissement de l'entreprise. Ces règles imposent à l'entreprise d'informer le consommateur sur différents aspects du contrat comme les principales caractéristiques des services fournis et le prix relatif à ces services 2.
En outre, la loi prévoit expressément que le contrat conclu dans ces circonstances doit être constaté par écrit 3. Le consommateur doit donc recevoir une copie du contrat signé ou la confirmation du contrat sur papier ou, moyennant son accord, sur un autre support durable 4.
Par ailleurs, la réglementation qui encadre l'activité des agents immobiliers dispose que la mission d'intermédiation que les clients leur confient doit faire l'objet d'un contrat écrit 5. Dans cet acte écrit doivent figurer diverses mentions dont celles qui ont trait aux honoraires de l'agent immobilier 6. Or en l'espèce, aucun contrat écrit n'a été conclu et les parties ne sont même pas tombées d'accord sur le montant de ces honoraires de sorte qu'aucun contrat n'existe entre l'agence immobilière et le défendeur à l'action.
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1. Liège, 28 février 2011, J.L.M.B.,2011/37, p. 1820.
2. E. Cruysmans, C. Delforge, G. de Pierpont, C. Donnet, Y. Ninane, , M.-P. Noël, P. Stroobant et J. van Zuylen, , « La directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs : quels changements attendre? », J.T., 2013/18, n° 6520, p. 339-343 (n° 12).
3. Article VI.65 du Code de droit économique.
4. M. Grégoire, M., X. Taton, P. Campolini, J. Cabay, M. Berwette, J. Biart, et M. Rousseau, « Chronique de législation en droit privé – (1er juillet - 31 décembre 2013) - Seconde partie », J.T., 2014/26, n° 6570, p. 489-504 (n° 70).
5. Article 2 de l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers.
6. Tribunal civil de Bruxelles, 02 mai 2010, J.L.M.B., 2012/30, pp. 1440-1445.
