La perte d'une chance d'obtenir la commission par l'agent immobilier
Présentation des faits 1
Les propriétaires d'une maison ont décidé de la mettre en vente par le biais d'une annonce figurant dans un magazine sur l'immobilier. À cause d'un problème d'impression du magazine, le prix de vente mentionné sur la couverture était sensiblement inférieur au prix réellement demandé et indiqué correctement dans les pages intérieures du magazine. Une personne s'est portée acquéreur du bien pour le montant indiqué sur la couverture et a lancé une citation afin de passer l'acte authentique avec les vendeurs.
Décision de la Cour d’appel de Mons
Dans son arrêt, la Cour considère que l'acquéreur, étant un professionnel du droit, ne peut se prévaloir de l'erreur manifeste qui figure sur la couverture du magazine mentionné. Son expérience personnelle, la description de la maison en vente ainsi que l'indication du véritable prix dans les pages intérieures ne peuvent laisser penser qu'il a légitimement cru que les vendeurs demandaient le prix indiqué sur la couverture du magazine. En persévérant dans son attitude de vouloir acheter le bien au mauvais prix, il a commis une faute en violant une norme de bon comportement que l'on peut attendre d'une personne normalement soigneuse et prudente placée dans les mêmes conditions et ayant les mêmes qualifications que celui dont la responsabilité est recherchée 2. La vente du bien immobilier ne s’est donc pas formée.
Face au comportement du candidat-acquéreur, les vendeurs ont décidé de remettre en vente leur immeuble par l'intermédiaire d’une autre agence immobilière. Ce changement d'agence provoqué par le litige créé par l’acquéreur a causé à l’agent immobilier initial un préjudice.
Bon à savoir
Le dommage subi par l'agent immobilier ne peut correspondre à la commission non perçue par l'agent car il n'est pas certain qu'il aurait trouvé un autre acquéreur payant le prix demandé par les vendeurs. Par contre, l'agent peut se prévaloir d'un dommage qui réside dans la perte d’une chance d'obtenir cette commission puisque de manière certaine 3 il aurait pu poursuivre sa mission normalement sans le litige mentionné.
La détermination du montant de l'indemnisation de ce dommage spécifique est controversée. S'il ne trouve pas un mode de calcul suffisamment pertinent, le juge doit évaluer ce préjudice en équité 4.
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1. Appel Mons, 15 mai 2013, J.L.M.B., 2014/4, p. 173.
2. Cass., 5 juin 2003, Pas., I, p. 1125.
3. Cass., 5 juin 2008, J.T., 2009, p. 29.
4. B. Dubuisson, La théorie de la perte d’une chance en question : le droit contre l’aléa ?, J.T., 2007, p. 494.
