Présentation des faits¹

Un couple d'acheteurs conclu un compromis de vente le 7 avril 2000 avec une société qui désire vendre un de ses biens immobiliers. Par la suite, la société refuse de procéder à la passation de l'acte authentique et ce, notamment, en vue de la transcription du compromis.

Peu de temps après, la société conclut avec un tiers un second compromis de vente afférent au même immeuble moyennant un prix plus intéressant. Ce compromis est quant à lui transcrit au registre de la conservation des hypothèses.

Les premiers acquéreurs décident alors d'intenter une action en justice contre la société vendeuse et contre le second acquéreur. En effet, ils estiment que le second acquéreur avait été averti par la société vendeuse de l'existence du premier compromis de vente, avec pour conséquence qu'il a sciemment collaboré à la faute commise par la société vendeuse.

Le second acquéreur estime quant à lui que le compromis de vente sur lequel se fondent les premiers acquéreurs ne répond pas à l'article 1325 du Code civil et que par conséquent, aucune vente n'a été valablement réalisée.

En appel, la Cour d'appel a considéré, tout comme le premier juge, que la vente sous seing privé du 7 avril 2000 a été valablement conclue. En effet, l'article 1325 du Code civil ne concerne que la preuve entre les parties. Son non-respect ne peut donc être invoqué par des tiers. Or, le second acquéreur est un tiers à l' égard du compromis de vente du 7 avril 2000. En outre, les dispositions de l'article 1325 du Code civil ne s'appliquent pas puisqu'il s'agit d'une vente commerciale.

De plus, le compromis du 7 avril 2000 est obligatoire entre les parties, même si la vente n'a pas été transcrite au bureau de la conservation des hypothèques puisque la transcription vise uniquement l'opposabilité aux tiers.

Par ailleurs, la Cour d'appel a estimé que la société vendeuse s'est rendue coupable d'un manquement contractuel en revendant à un tiers le bien immobilier qui faisant déjà l'objet d'un premier compromis de vente. Toutefois, la Cour estime que puisque l'acte notarié du second acquéreur n'est pas déclaré nul, les premiers acquéreurs ne peuvent plus demander que le jugement tienne lieu de titre pour la vente le 7 avril 2000. Ils peuvent uniquement prétendre à une indemnité compensatoire consistant notamment dans la perte de temps et dans les frais occasionnés par la conclusion de la vente sous seing privé du 7 avril 2000 ainsi que dans le supplément de prix dû à la recherche d'un bien équivalent.

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle qu'en vertu de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé².

En vertu de l'article 1^er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, si le contrat de vente concerne un bien immobilier, l'acte de vente doit être transcrit en entier sur un registre destiné au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel le bien immobilier est situé.

Il en résulte que les parties à un contrat de vente immobilier ont l'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique et ce en vue de sa transcription.

Si une des parties refuse de collaborer, l'autre partie peut, par conséquent, demander au juge un jugement qui tiendra lieu de titre pour la transmission, ce qui permettra sa transcription³.

Le fait que, après la conclusion d'un premier compromis de vente, le société vendeuse a conclu un second compromis avec un tiers concernant le même bien immobilier dont l'acte a été transcrit entre-temps, ne fait pas obstacle à ce qu'une demande de jugement tenant lieu d'acte authentique ne soit introduite par les premiers acquéreurs.

Il en résulte qu'en décidant que la demande des premiers acquéreurs tendant à ce que le jugement tienne lieu de titre pour la transmission ne peut être accueillie dès lors que l'acte notarié des seconds acquéreurs n'est pas déclaré nul, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision. La Cour de cassation casse donc l'arrêt de la Cour d'appel.

Bon à savoir

L'article 1^er de la loi hypothécaire impose que toute vente immobilière soit transcrite au registre de la conservation des hypothèques afin de pouvoir être opposable aux tiers⁴. C'est la transcription qui assure en effet la publicité de la vente aux tiers.

Les acheteurs concurrents d'un même bien doivent être considérés comme tiers l'un à l'égard de l'autre au sens de la loi hypothécaire puisqu'il n'existe entre eux aucun rapport contractuel⁵.

Par conséquent, en cas de vente concurrente d'un même bien immeuble à deux acquéreurs distincts, la priorité doit être donnée à celui des deux qui a procédé en premier lieu à la transcription de son acte authentique de vente, quand bien même ce dernier fût-il le premier acquéreur en date⁶. Ce n'est donc pas nécessairement celui qui a enregistré le compromis en premier qui l'emportera⁷.

Si plusieurs titres ont été présentés le même jour à la conservation des hypothèques, la préférence se détermine d'après le numéro d'ordre sous lequel la remise des titres aura été mentionnée au registre du dépôt⁸. L'acquéreur qui a été évincé peut quant à lui se retourner contre le vendeur en vue d'obtenir des dommages et intérêts⁹.

Toutefois, le principe de l'opposabilité aux tiers et la primauté de la transcription ne peut être invoqué que par les « tiers qui auraient contracté sans fraude ». En d'autres termes, le tiers, éventuellement second acquéreur, qui fait transcrire le premier ne sera protégé qu'à condition qu'il soit de bonne foi, c'est-à-dire qu'il devait ignorer l'existence de la vente antérieure au moment où il a conclu le contrat de vente. Cette exigence de bonne foi s'apprécie lors de la conclusion du compromis de vente¹⁰.

La bonne foi étant présumée, c'est au premier acquéreur qu'il appartient de démontrer que le second acquéreur connaissait l'existence de la vente antérieure au moment où il a signé le compromis de vente.

Lorsqu'une des parties à un compromis de vente immobilière refuse de collaborer à la passation de l'acte authentique, l'autre partie peut demander au juge un jugement qui tiendra lieu de titre. Ce titre pourra fait l'objet d'une transcription, ce qui permettra d'assurer l'opposabilité de la vente aux tiers.

Le fait que, après la conclusion d'un premier compromis de vente, le vendeur a conclu un second compromis avec un tiers concernant le même bien immobilier dont l'acte a été transcrit entre-temps, ne peut pas faire obstacle à ce qu'une demande de jugement tenant lieu d'acte authentique soit introduite par les premiers acquéreurs. En effet, dans l'hypothèse où le premier acquéreur parviendrait à prouver que le second acquéreur était de mauvaise foi, la transcription effectuée par le second acquéreur lui sera inopposable, avec pour conséquence que c'est le premier acquéreur qui l'emportera. Il en résulte que ce dernier a un intérêt légitime à disposer d'un jugement tenant lieu d'acte authentique, lequel pourra faire l'objet d'une transcription au registre de la conservation des hypothèques et vaudra transcription de la vente.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cass., 31 janvier 2008, Pas., 2008/2, p.309.

2. Article 1583 du Code civil.

3. Article 1^er , al. 2, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

4. Article 1^er de la loi hypothécaire.

5. B. Louveaux, « Double vente d'un même immeuble », Immobilier, 2003/16, p. 3

6. Cass., 17 avril 1995, Rev. not. b., 2003, p. 278

7. P.P., Renson, La propriété immobilière, Bruxelles, Larcier, 2014, p.80.

8. Article 123 de la loi hypothécaire.

9. Liège, 27 février 2002, Rev. not. b., mai 2003, p. 272

10. Cass., 21 février 1991, Pas., 1991, p. 337.