Présentation des faits ¹

En date du 14 février 1991, Monsieur V. a signé avec la SPRL F. une convention en vue de confier à celle-ci la mission de trouver un acquéreur pour une maison sise à Bruxelles. Le mandat conféré à l’agence immobilière, qui avait une durée de quatre mois, était irrévocable et exclusif. L’agent immobilier s’est en outre vu confier le mandat de signer le compromis de vente à la place du vendeur. La commission comprenait toute somme supérieure à 3.500.000 francs.

Le 23 février 1991, Monsieur V., représenté par la SPRL F. a signé avec les époux D.-B. un compromis de vente pour le prix de 4.050.000 francs.

La SPRL F. a ensuite envoyé une facture de 550.000 francs à Monsieur V.

L’acte authentique a quant à lui été dressé dans le délai légal, soit le 23 juin 1991.

La SPRL F. a introduit une action en justice contre Monsieur V. en vue de le voir condamné au paiement de la somme de 145.000 francs, correspondant au solde dû sur le montant de la commission.

Monsieur V. demande alors le rejet de la demande et introduit une action reconventionnelle afin d’obtenir la condamnation de la SPRL H. au paiement de la somme de 202.500 francs à titre de répétition de l’indu. Dès lors que la commission réclamée par l’agence immobilière est supérieure à 10% du prix de la vente, Monsieur V. invoque le droit prétorien à réduction du salaire du mandataire.

Décision du Tribunal civil de Bruxelles

Le Tribunal commence par constater que l’affaire en question présente des similitudes avec une affaire tranchée par le même Tribunal en date du 19 juin 1992. Le Tribunal estime par ailleurs qu’il faudrait adopter une loi sur le mandat de l’agent immobilier, comme cela avait été fait dans les années 1970 en France.

Dès lors qu’il n’y a pas de textes légaux concernant le mandat de l’agent immobilier, le Tribunal s’en réfère aux usages en vigueur dans la région où la convention d’agence a été conclue, à savoir Bruxelles en l’espèce. A Bruxelles, le Tribunal constate qu’il s’agit de 3% du prix de la vente.

Or en l’espèce, la commission correspond à 13, 58% du prix, à savoir 550.000 francs pour un prix déclaré de 4.050.000 francs. Le Tribunal, prenant également en compte le fait que l’agence immobilière a mis moins de dix jours pour trouver un acquéreur, décide qu’il y a lieu de réduire le taux de la commission à un « chiffre plus proche du travail réellement presté par l’agent immobilier ».

Le Tribunal fonde sa décision de déduire le salaire de l’agent immobilier sur l’équité. A cet égard, il invoque un arrêt de la Cour de cassation du 06 mars 1980.

Par conséquent, les juges ont fixé la commission de l’agent immobilier à 5% du prix obtenu, soit 202.500 francs.

Bon à savoir

Il est possible qu’un propriétaire voulant vendre son immeuble consente une promesse de vente au profit d’un agent immobilier chargé de trouver un acquéreur.

Pour rappel, la promesse de vente est une convention par laquelle le vendeur s’engage à vendre un immeuble à un prix déterminé à l’acheteur, si celui-ci décide de lever l’option d’achat qui lui a été consentie ².

Dans le cas où une promesse de vente est octroyée à un agent immobilier dont la mission est de trouver un acquéreur pour le vendeur, il s’agit d’un contrat comprenant d’une part une option d’achat cessible et d’autre part un contrat d’entreprise.

Dans cette hypothèse, la convention prévoit en principe que l’agent immobilier va recevoir à titre de commission le supplément du prix d’achat payé par le tiers acquéreur par rapport au prix fixé préalablement par le vendeur ³.

Toutefois, en vertu de l’équité, le Tribunal peut réduire le taux de commission de l’agent immobilier à « un chiffre plus proche du travail réellement presté par l’agent immobilier » ⁴. En effet, la Cour de cassation a affirmé qu’il « entre dès lors dans le pouvoir du juge de réduire le salaire convenu, s’il constate que ce salaire est hors de proportion avec l’importance des services rendus » ⁵.

En effet, dans la pratique, il n’est pas rare que l’agent immobilier tente de baisser le prix mentionné dans la convention d’option en vue de pouvoir par la suite négocier le prix de vente à la hausse et en conséquence obtenir une commission plus importante ⁶.

Même si la promesse de vente consentie à un agent immobilier a déjà été jugée par le passé comme étant incompatible avec les usages de la profession d’agent immobilier, le Code de déontologie de l’agent immobilier prévoit uniquement que « l’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêt » ⁷.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Bruxelles (15^e ch.), 31 mars 1994, J.T., 1994, p.615.

2. Anvers (1e bis ch.), n° 2007/2769, 16 avril 2007, R.C.D.I.,  2008, liv. 1, p. 52.

3. Liège, 28 février 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1229 ; M. Vanwijk-Alexander, B. Khol, R. Salzburger et S. Sequaris, « Chronique de jurisprudence. Les contrats », in Chroniques notariales, vol. 45, Bruxelles, Larcier, 2007, p. 37.

4. Civ. Bruxelles (15^e ch.), 31 mars 1994, J.T., 1994, p.615.

5. Cass., 6 mars 1980, R.C.J.B., 1982, p. 519.

6. B. Kohl, « Le contrat de vente d’immeuble. Développements récents », in La vente immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux, CUP, volume 121, Anthémis, Liège, p. 12.

7.Article 38, alinéa 1^er du Code de déontologie de l’agent immobilier, approuvé par l’arrêté royal du 27 septembre 2006 ; Voyez à ce sujet, L. Collon, Le statut juridique de l’agent immobilier, 2é éd., Bruxelles, Larcier, 2008, p. 188.