Présentation des faits ¹

Par une ordonnance du juge de paix de Mons datant du 19 mai 2003, Monsieur M. a été désigné comme administrateur provisoire des biens de sa mère, Madame L. De cette ordonnance, il ressort que Monsieur M. s’occupait déjà des deux immeubles de sa mère, lesquels devaient prochainement être mis en vente.

Le 17 juin 2003, il a signé un contrat avec une agence immobilière, la SCRL I., au terme duquel il confia le soin à celle-ci de rechercher un acquéreur et de négocier la vente pour les deux immeubles de sa mère. Dans les conventions, Madame L. a été désignée comme propriétaire et Monsieur M. comme « administrateur ».

Le 18 juillet 2003, Monsieur H. a fait une offre ferme d’acquérir l’un des immeubles pour le prix de 50.000 euros. Monsieur M. a accepté cette offre le 22 juillet et un compromis de vente a été signé le 29 juillet 2003. Quant au deuxième immeuble, une offre a été acceptée le 28 août 2003 pour le prix de 62.000 euros.

Le 16 octobre 2003, le notaire H. a été informé par la Région wallonne que celle-ci envisageait de prendre un décret d’expropriation à l’égard des immeubles en question, sans être toutefois certaine que son projet allait effectivement aboutir.

A partir du 12 novembre 2003, le notaire H., désigné par Monsieur M., a écrit au Juge de paix de Mons afin de lui indiquer que sa requête en autorisation de vente de l’immeuble, déposée le 23 octobre 2003, restait sans réponse. Le notaire H. n’a pas demandé l’avis préalable de l’acquéreur.

Le 14 novembre 2003, le Juge de paix a déclaré la demande du notaire H. sans objet.

Le notaire H. a ensuite avisé le notaire de l’acquéreur, le notaire V., qui a à son tour informé Monsieur H. que la vente ne pourrait pas se réaliser suite à la décision de la Région wallonne. Il a également écrit à la SCRL I. lui reprochant de ne pas s’être renseignée sur l’impossibilité de traiter cette affaire.

Le notaire H. a répondu au notaire V. par une lettre du 19 novembre, affirmant que « Monsieur M. avait été le premier surpris d’apprendre que l’immeuble allait être exproprié, aucune notification ne lui ayant été faite précédemment ». Il a également fait part de son intention de réclamer le préjudice à la SCRL I.

Le 26 novembre, la SCRL I. a répliqué que, dès lors que la Région wallonne ne garantissait pas l’aboutissement du projet, la vente de l’immeuble était parfaite.

Monsieur H. avait, quant à lui, indiqué à la SCRL I. qu’il souhaitait tout de même acquérir l’immeuble, ce en dépit de l’existence du projet d’expropriation. Par conséquent, le 9 décembre 2003, la SCRL I. a confirmé la vente et a invité les notaires à déterminer une date pour passer l’acte authentique.

Entre-temps, Monsieur M. a consulté un avocat. Ce dernier a adressé un courrier au notaire V. pour l’informer que la vente ne saurait pas avoir lieu, en raison de l’absence d’accord du juge de paix et que, dès lors, le compromis de vente devait être annulé.

Le 2 avril 2004, la SCRL I. a finalement remboursé à Monsieur H. les sommes qu’il lui avait versées, soit l’acompte et ses honoraires.

La demande en justice de Monsieur H. vise la résolution de la vente aux torts des vendeurs et le remboursement des sommes versées pour la signature du compromis de vente et le paiement des dommages et intérêts tels que ceux-ci ont été prévu dans le compromis de vente.

Décision de la Cour d’appel de Mons

Concernant la résolution de la vente, la Cour d’appel considère que c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution de la vente aux torts des vendeurs. Les juges estiment en effet que si la vente n’a pas pu avoir lieu, ce n’est pas en raison de circonstances totalement indépendantes de la volonté de Monsieur M.

La Cour constate en outre qu’aucun arrêté d’expropriation n’avait été pris et que rien ne faisait dès lors obstacle à la conclusion de la vente puisque l’exécution du contrat n’était pas rendue matériellement ou juridiquement impossible par ce fait. A cet égard, la Cour rappelle que c’est bien l’attitude de Monsieur M. qui a empêché la passation de l’acte authentique.

Concernant la réponse du Juge de paix de déclarer la requête en autorisation de vente sans objet, celui-ci a pris cette décision à la demande expresse du notaire H., lequel agissait en tant que mandataire de Monsieur M.

Dès lors que Monsieur H. avait par la suite confirmé son intention d’acheter l’immeuble en question, Monsieur M. pouvait de nouveau introduire une demande pour solliciter l’autorisation du juge de paix. Par conséquent, la Cour d’appel considère que Monsieur M. a commis une faute contractuelle justifiant la résolution du contrat de vente à ses torts.

Concernant les dommages et intérêts réclamés par Monsieur H., force est de constater que le dommage résulte de la non-passation de l’acte authentique. C’est pourquoi la Cour affirme que Monsieur M. est redevable de l’indemnité stipulée dans le contrat de vente.

Quant à la faute éventuelle commise par la SCRL I., la Cour d’appel estime que l’attitude de Monsieur M. ne peut pas être reprochée à celle-ci et qu’elle n’a pas à répondre de la faute commise par le vendeur. En effet, la Cour constate que la SCRL I. a tout mis en œuvre pour que Monsieur M. respecte ses engagements.

La SCRL I. fait par ailleurs valoir que c’est à tort que le premier juge a considéré que le dommage de Monsieur H. trouvait son origine dans l’absence de condition suspensive liée à l’obtention d’une autorisation de vente du juge de paix. A cet égard, Monsieur H. rétorque qu’en tant que professionnelle de la vente immobilière, la SCRL I. ne pouvait pas ignorer le fait que Madame L. étant sous administration provisoire, l’autorisation du juge de paix serait nécessaire. Monsieur H. estime que la SCRL I. a manqué à son devoir d’information.

Toutefois, Monsieur H. ne parvient pas à apporter la preuve du fait que s’il avait été informé d’une autre manière, il n’aurait pas contracté. Au contraire, il ressort de son attitude, après avoir appris que l’immeuble pouvait être exproprié, qu’il désirait tout de même acquérir.

A cet égard, si la vente n’a finalement pas pu être finalisée, c’est uniquement en raison de la décision de Monsieur M. de contracter avec le comité d’acquisition d’immeubles, ce dernier offrant une somme plus élevée pour les immeubles.

La Cour décide que la demande en dommages et intérêts contre la SCRL I. n’est, pour toutes les raisons susmentionnées, pas fondée.

Enfin, sur les honoraires de l’agence immobilière, la Cour d’appel estime que le paiement de ceux-ci était une condition de la vente, et que par conséquent l’engagement de les payer reposait sur Monsieur H. vis-à-vis des vendeurs. C’est pourquoi ce sont les vendeurs qui doivent rembourser les honoraires à l’agence immobilière.

Bon à savoir

Lorsqu’ils sont chargés de la mission de mettre un bien en vente, les agents immobiliers ont le devoir de vérifier les renseignements fournis par les vendeurs et de s’informer sur les caractéristiques du bien mis en vente ².

L’agent immobilier a notamment l’obligation d’exiger les titres de propriété du bien mis en vente, et par conséquent obtenir les justificatifs prouvant l’origine et le droit de propriété du bien en question ³. A cet égard, il est intéressant de noter que, même s’il est vrai que l’obligation de l’agent immobilier est moins importante que celle qui repose sur le notaire chargé de la passation de l’acte authentique, l'agent immobilier est tout de même tenu de procéder aux vérifications élémentaires et de ne pas se fonder uniquement sur les affirmations de ses clients ⁴.

Lorsque l’agent immobilier a également reçu le mandat de signer le compromis de vente, il doit vérifier le statut de propriétaire du vendeur. S’il se trouve que ce dernier ne possédait pas la qualité de propriétaire, non seulement la vente peut être déclarée nulle sur base de l’article 1599 du Code civil mais, l’agent immobilier et le vendeur peuvent être tenus in solidum de la réparation du dommage ⁵.  

L’agent immobilier doit également être attentif au fait que l’immeuble peut appartenir en indivision à plusieurs personnes, peut servir de résidence principale aux époux ⁶ ou peut appartenir à un mineur.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons, 4 décembre 2008, J.L.M.B., 2009, liv. 24, p. 1131.

2. M. Wahl, « Agent immobilier. Devoir d’information sur le bien mis en vente », Immobilier, 2004, liv. 12, p. 1.

3. Comm. Gand (4e ch.) 12 septembre 2001, T.G.R. 2002, liv. 1, p. 10.

4. Bruxelles 28 janvier 1999, J.L.M.B., 1999, p. 756.

5. M. Wahl, op. cit., p. 2.

6. Civ. Bruges (1re ch.) 25 octobre 1999, R.W. 2002-03, liv. 2, 70; Gand 19 avril 1994, R.W. 1996-97, 391, note R.G.D.C. 1995, 289, note MERCHIERS,Y.