L'obligation de vérifier la régularité de la situation urbanistique de l'immeuble
Présentation des faits 1
La Société I., agence immobilière, a été chargée par les époux V. et V.H. d’assurer la vente d’un immeuble situé à Dergneau.
Les époux V. et V.H. ont conclu un compromis de vente le 21 mai 2003 avec les époux A. Le bien est décrit de la manière suivante : « une parcelle de terrain comprenant une habitation avec quatre façades, nouvellement construite ».
La passation de l’acte authentique de vente a été fixée au 17 octobre 2003. Toutefois, avant que celle-ci n’ait pu avoir lieu, les acheteurs se sont rendus compte que les vendeurs n’avaient pas introduit de demande de permis de lotir pour les deux terrains à côté de l’habitation. Il fallait dès lors régulariser la procédure en introduisant ladite demande aux autorités compétentes.
Le 29 septembre 2003, les époux A. ont mis en demeure les époux V. et V.H. afin que ceux-ci exécutent leurs obligations. Ces derniers n’y ont pas donné suite dans la période de quinze jours reprise dans la mise en demeure. Les vendeurs ne s’étant pas exécuté dans ce délai, les époux A. ont résolu le contrat de vente.
Le permis de lotir a finalement été obtenu par les époux V. et V.H. le 5 mars 2004.
Les époux V. et V.H. reprochent, par ailleurs, à l’agent immobilier de ne pas avoir « soulevé le problème du permis de lotir », manquant ainsi aux devoirs de sa profession.
Le Tribunal de première instance de Tournai, dans son jugement rendu le 7 décembre 2004, a prononcé la résolution aux torts des époux V. et V.H. de la vente qu’ils ont réalisée avec les époux A. Les juges ont également condamné solidairement les vendeurs au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10% du prix, à savoir 15.422.60 euros. La Société I. a, quant à elle, été condamnée à garantir les condamnations en principal, intérêts et frais.
La Société I. a introduit un recours contre ce jugement.
Décision de la Cour
La Cour commence par rappeler que les articles 89 et 90 du Code wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine (CWATUP), tels que modifiés par le décret wallon du 18 juillet 2002, imposent l’obtention d’un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestres et échevins pour lotir un terrain.
Quant au terme « lotir », il s’agit du fait de diviser un bien en créant au moins deux lots non bâtis en vue de la construction d’une habitation, du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation.
En l’espèce, la Cour constate que le compromis de vente opère une division, et ce sans que le permis de lotir ait été obtenu.
La Cour estime également que l’obligation qui pèse sur les vendeurs de délivrer un bien conforme au bien vendu est une obligation de résultat. A ce titre, ils ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité qu’en prouvant l’existence d’une cause étrangère. Le fait qu’ils ont fait preuve de toute la diligence due pour exécuter leur obligation n’est pas suffisant pour les exonérer de leur responsabilité.
La Cour considère en outre que l’obligation de délivrance qui pèse sur les vendeurs comprend les accessoires de la chose, à savoir tous les éléments matériels ou juridiques indivisibles ou inséparables de la chose vendue et tout ce qui est destiné à son usage.
Les vendeurs ont dès lors bien manqué à leur obligation de délivrance, en n’obtenant pas préalablement le permis de lotir.
La Cour constate ensuite que, dans le contrat de vente en question, les parties ont inséré une clause résolutoire expresse par laquelle le créancier peut, en cas d’inexécution fautive du débiteur, résoudre le contrat sans l’intervention préalable du juge. La Cour considère que cette clause est licite.
Les acquéreurs ayant mis en demeure les vendeurs d’exécuter leur obligation dans un délai de quinze jours, et ces derniers n’y ayant pas donné suite, les acquéreurs ont correctement utilisé leur faculté de mettre fin au contrat. La Cour est d’avis que le fait que les vendeurs aient tenté d’obtenir la régularisation dans l’urgence n’a pas d’incidence sur la faculté des acquéreurs de mettre fin au contrat quinze après leur mise en demeure.
La Cour estime également que la clause résolutoire expresse a pour but de sanctionner l’inexécution fautive du débiteur et exclut l’appréciation préalable du juge.
C’est pourquoi la Cour conclut que c’est à bon droit que les époux V. et V.H. ont été condamnés en première instance au paiement de l’indemnité forfaitaire de 10% du prix, soit 15.442,60 euros.
Quant au grief fait à l’agent immobilier d’avoir manqué aux devoirs de sa profession, la Cour rappelle qu’un agent immobilier a l’obligation de vérifier la faisabilité de l’opération, par exemple en s’assurant que le vendeur a bien la qualité de propriétaire du bien. Il est également tenu de vérifier la réalité du dossier qui lui est confié par les vendeurs.
La Cour considère par ailleurs que, vis-à-vis de ses clients, l’agent immobilier n’a pas l’obligation de définir la portée et l’étendue de règlements urbanistiques modifiées depuis peu et abrogés en 2005.
La Cour estime en effet qu’attendre de l’agent immobilier qu’il vérifie de manière approfondie la régularité de la situation administrative du bien immobilier au-delà des apparences reviendrait à étendre de manière abusive les obligations qui pèsent sur lui en vertu du contrat conclu avec les vendeurs ainsi que des obligations qui pèsent sur lui conformément à l’exercice de la profession.
En l’espèce, la Cour constate également que, dans le compromis de vente réalisé par l’agent immobilier, ce dernier avait inséré des réserves expresses quant à la connaissance des dispositions du CWATUP. Il ressort de cette clause que l’agent immobilier avait pris toutes les précautions nécessaires visant à la préservation des intérêts légitimes de chacune des parties contractantes.
La Cour conclut que, même s’il est vrai que les vendeurs ne sont pas des professionnels de la vente immobilière, c’est sur eux que repose l’obligation de s’assurer de la régularité de la situation urbanistique du bien qu’ils désirent mettre en vente.
Bon à savoir
L’agent immobilier courtier est défini à l’article 2, 7° du Code de déontologie des agents immobiliers 2 de la manière suivante : il s’agit de la personne « qui réalise pour le compte de tiers des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ».
Il convient tout d’abord de préciser que l’agent immobilier a une obligation d’information sur le bien mis en vente, tant à l’égard de son client que des candidats acquéreurs 3.
Lors de la phase précontractuelle, l’agent immobilier a une obligation d’information à l’égard de son client. Cette obligation trouve son origine dans le fait que les clients ne connaissent pas toujours les règles juridiques concernant la propriété immobilière 4.
L’agent immobilier a notamment l’obligation de donner une estimation correcte de la valeur du bien, et ce en raison de ses connaissances du marché 5. Il convient également de préciser que l’obligation de devoir et de conseil de l’agent immobilier s’étend parfois aux aspects juridiques et fiscaux de l’opération 6.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Mons, 11 janvier 2007, J.L.M.B., 2007, liv. 32, p. 1346.
2. Approuvé par arrêté royal du 27 septembre 2006 et publié au Moniteur belge le 18 octobre 2006.
3. M. Whal, « Agent immobilier. Devoir de conseil sur le bien mis en vente », Immobilier, 2004, liv. 15, p. 1.
4. M. Whal, « La responsabilité professionnelle de l’agent immobilier », dans X., Responsabilités. Traité théorique et pratique, Waterloo, Kluwer, 2015, p. 37.
5. Article 45 du code de déontologie des agents immobiliers, approuvé par arrêté royal du 27 septembre 2006 et publié au Moniteur belge le 18 octobre 2006.
6. Voy. par exemple Gand, 20 novembre 2000, T. App., 2001, Liv. 2, 18 ; Gand (26e ch.), 23 janvier 2001, D.A.O.R., 57- 2001/63.
