Les éléments essentiels du contrat de bail - Le prix
Présentation des faits 1
Madame A. a conclu avec Monsieur B., le bailleur, un bail commercial le 17 août 1972. A l’expiration de la première période de neuf ans, Madame A. a exercé son droit au renouvellement du bail. Le contrat de bail prévoit le droit à deux renouvellements de neuf ans chaque fois.
Monsieur B. estime que si Madame A. souhaite exercer son droit au renouvellement après neuf ans, elle doit offrir et payer « le prix de la concurrence » prévu à l’article 14 du contrat de bail.
Une action en justice a ensuite été introduite. Le Tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d’appel, le 12 octobre 1983, a considéré que Madame A. avait droit au renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf ans. Ce renouvellement vaut à partir du 18 août 1981. Les premiers juges ont en effet constaté que l’article 14 du contrat de bail conférait à Madame A. un droit de préférence à l’égard d’autres candidats locataires, et ce uniquement à partir du moment où elle n’aura plus droit au renouvellement du bail. Le bailleur a dès lors invoqué à tort l’article 14 du bail puisqu’au terme de la première période de neuf ans, le preneur dispose bien d’un droit au renouvellement, et non d’un droit de préférence. En effet, lorsque le preneur fait une demande de renouvellement, le bailleur ne peut pas décider de ne plus louer au preneur en question ou de louer à des tiers.
Quant au montant du « nouveau » loyer, le loyer pour la période commençant le 17 août 1981 n’a pas été prévu dans le bail du 17 août 1971. De plus, il semble que les parties n’étaient pas d’accord pour maintenir le loyer originaire après le renouvellement.
Par une lettre envoyée le 22 mai 1981, Madame A. a écrit à Monsieur B. et a accepté de porter le loyer annuel à 4000 francs ainsi que de payer les augmentations prévues par la loi. Les juges ont estimé qu’il ressort de cette lettre que Madame A. ne conteste pas que le nouveau loyer doit être « le loyer normal à la date du 18 août 1981 ».
Monsieur B. a introduit un pourvoi en cassation contre ce jugement du 12 octobre 1993. Il invoque la nullité de la clause prévoyant le renouvellement du bail (article 5 du bail du 17 août 1972) au motif que celle-ci n’indique pas le montant du loyer alors qu’il s’agit pourtant d’un élément essentiel du bail.
Décision de la Cour
La Cour considère qu’il n’est pas nécessairement requis que le loyer soit précisé dans le contrat de bail mais qu’il suffit qu’il puisse être déterminé.
En l’espèce, le bail du 17 août 1972 a été conclu pour une durée de neuf ans, et moyennant un loyer annuel de 3.200 francs. Le bail accorde également un droit au renouvellement du bail pour deux périodes de neuf ans. Les premiers juges ont considéré que rien dans le bail n’indique que les parties aient voulu maintenir le loyer originaire en cas de renouvellement. Dans une lettre datant du 22 mai 1981, Madame A. ne conteste pas que le loyer devra être adapté. C’est pourquoi les premiers juges ont décidé que pour la première période du renouvellement, le loyer doit « à défaut d’une autre convention (…) être le loyer normal à la date du 18 août 1981 ».
La Cour de cassation considère que la décision des premiers juges est légalement justifiée puisque ceux-ci prennent en considération un élément que les parties avaient déjà inclus dans le bail pour déterminer le loyer pour la première période de renouvellement, à savoir le prix normal au moment du renouvellement du bail.
La Cour rejette le pourvoi.
Bon à savoir
A côté de la chose, le prix est un des éléments essentiels pour qu’il y ait un contrat de bail au sens des articles 1709 et suivants du Code civil 2.
Concernant la détermination du loyer, la liberté contractuelle prévaut 3. A cet égard, une seule exigence existe : que le loyer soit déterminé ou déterminable sur base d’éléments objectifs 4.
Lorsque le loyer est fictif ou non sérieux 5, le contrat de bail pourrait être remis en question. Quant au fait de savoir si le loyer, dans un cas d’espèce particulier, est sérieux ou pas, cette question appartient à l’appréciation souveraine du juge 6. Lorsqu’il apprécie le caractère sérieux ou non d’un loyer, le juge se place au moment de la conclusion du bail 7.
Il convient de préciser que le loyer peut être payé en nature ou en espèce 8.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Cass. (1re ch.), 15 février 1985, Pas., 1985, p. 736.
2. Cass., 25 juin 1954, Pas., 1954, I, p. 928 ; Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, p. 501.
3. Mons, 12 octobre 1992, J.L.M.B., 1995, p. 258.
4. Cass., 15 février 1985, J.T., 1986, p. 406 ; Cass., 20 mai 1994, Pas., 1994, p. 492.
5. Voy. par exemple Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501.
6. Cass., 1ère chambre F, 5 avril 2001, RG n°C.99.0397.F.
7. Civ. Bruxelles, 16 juin 1962, J.T., 1962, p. 480.
8. A. Pauwels, P. Massart et N. Puissant, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Tome I, Droit commun. Baux de résidence principale, éd. Excelsior, 1998, A.II, 4.2.
