Une offre à durée limitée soumise par un candidat-acquéreur n'oblige pas l'agence immobilière si le propriétaire ne l'accepte pas
Présentation des faits 1
Monsieur M a confié à une agence immobilière, la mission de rechercher un acquéreur pour un immeuble dont il était propriétaire et qu'il souhaitait vendre. Il était convenu entre ces parties que le prix de vente était de 370.000 euros.
Monsieur Y s'est manifesté auprès de l'agence immobilière au mois de juin 2011 et a transmis une offre de 350.000 euros en date du 27 juin 2011. Cette offre limitée par son auteur à deux jours, n'a pas été acceptée par Monsieur M.
Le 8 juillet 2011, un compromis de vente, sans condition suspensive, a été signé pour le prix de 360.000 euros par le vendeur et les époux Q.
Par mail du 8 juillet 2011 de 21h45, Monsieur Y a fait une nouvelle offre à hauteur de 365.000 euros auquel l'agence a répondu que cette offre était tardive, le bien ayant été vendu.
Monsieur Y a fait une nouvelle offre le 9 juillet 2011 qu'il portait à la somme de 370.000 euros.
Monsieur Y a assigné l'agence immobilière et le vendeur sur la base de l'article 1382 du Code civil. Il a considéré qu'il y avait eu rupture fautive de négociations et qu'en ne devenant pas propriétaire du bien qu'il convoitait, il a subi un préjudice moral et matériel.
Monsieur Y postule la condamnation solidaire de Monsieur M et de l'agence immobilière à lui payer la somme de 18.500 euros à titre de dommages et intérêts.
Monsieur Y a reproché à l’agence immobilière d'avoir adopté un comportement fautif dans la mise en vente de l'immeuble litigieux qui, dans sa thèse, alors qu'il était vendu depuis le mois de mai 2011, a continué à être proposé à la vente jusqu'au mois de juillet 2011.
Décision de la Cour d’appel
La demande formulée contre l’agence immobilière
Le juge constate que lors de la phase précontractuelle, la bonne foi doit présider la conduite des pourparlers et qu’en l'espèce, la période des pourparlers a été très brève puisque le demandeur a formulé une offre le 27 juin 2011 valide jusqu'au 29 juin.
Au-delà de ce délai et avant cette période, on ne peut parler de pourparlers au cours desquels la confiance légitime de l'une ou l'autre des parties aurait été trahie puisqu'il n'y avait pas de pourparlers.
La Cour d’appel considère que l'agence immobilière n’est pas obligée de reprendre contact avec Monsieur Y, lorsqu'elle reçoit d’autres offres par la suite.
Dès lors, la Cour estime que la demande dirigée contre l'agence immobilière n'est pas fondée, à défaut du moindre comportement fautif dans son chef.
La demande formulée contre Monsieur M
La Cour estime que la demande formulée contre Monsieur M n'est pas davantage fondée.
En effet, Monsieur Y ne prouve aucune faute dans le chef de Monsieur M.
Bon à savoir
L’offre est une proposition contractuelle ferme et complète à laquelle il ne manque que l’acceptation du destinataire pour que le contrat soit formé 2.
Elle doit traduire la volonté définitive de son auteur de s’engager juridiquement. En outre, l’offre doit contenir les éléments essentiels et substantiels du contrat à conclure 3. Il en résulte que dans le cadre d’une vente, l’offre doit au minimum porter sur la chose vendue et le prix.
Par ailleurs, une fois portée à la connaissance de son destinataire, l’offre devient en principe irrévocable pendant le délai fixé par l’offrant pour l’acceptation de l’offre 4.
Tant que le contrat n’a pas été conclu, aucune des parties n’a un droit quelconque au succès des négociations. Les parties restent donc libres de mener leurs négociations comme elles l’entendent et d’y mettre un terme quand elles le désirent. La rupture des pourparlers n’est pas fautive en soi. En effet, elle ne le devient que si l’auteur de la rupture ne s’est pas comporté de bonne foi, c’est-à-dire s’il a rompu les pourparlers de façon abusive 5.
Pour qu’une rupture soit considérée comme abusive, il faut qu’elle ait lieu suite à un simple prétexte ou sans explication raisonnable 6.
Lorsqu'un candidat acquéreur remet une offre à une agence immobilière pour une durée de validité limitée à deux jours, au-delà de ce délai et avant cette période, on ne peut parler de pourparlers.
De plus, si le propriétaire n’accepte pas l’offre, l'agence immobilière n’est pas obligée de reprendre contact avec lui lorsqu'elle reçoit d’autres offres par la suite.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Cour d'appel de Liège (3e chambre B), 23 avril 2014, J.L.M.B., 2015/1, p. 40-43.
2. Cass., 23 septembre 1969, Pas., 1970, I, p.73.
3. M. BERLINGIN, « La formation dynamique du contrat de vente », in La vente, Commentaire pratique, 2007, I.2, p 33.
4. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 484.
5. P. Wéry, Droit des obligations, Théorie générale du contrat, Volume 1, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 136.
6. Bruxelles, 05 février 1992, J.T., 1993, p. 130.
