La garantie d'éviction en matière de vente immobilière
Présentation des faits 1
En mai 2004, un couple décide de confier à une agence immobilière la mission de vendre le bien dont il est propriétaire. Le contrat d'agence immobilière n'a pas été rédigé par écrit. Il ressort toutefois d'une lettre adressée par les propriétaires à l'agence que la mission dont elle est chargée est une mission non exclusive en vue de la vente du bien et ce, moyennant des honoraires fixés à 3 % du prix de vente définitif. Le prix de vente annoncé est de 2.650.000 euros.
Le 12 mai 2004, une visite a lieu avec un candidat acquéreur. Le lendemain, le candidat acquéreur exprime le souhait de se voir accorder une option de deux mois sur l'immeuble au prix de 75.000 euros.
Les propriétaires refusent d'accorder une telle option, mais s'engagent toutefois à tenir le candidat acquéreur informé de toute offre ferme sur le bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai. Ils lui indiquent également qu'il lui sera donné un délai de 24 heures pour pouvoir s'aligner sur une offre émanant d'un autre acquéreur potentiel.
Le 15 mai 2004, un couple de tiers fait une offre écrite d'achat pour le prix de 2.650.000 euros. Cette offre prévoyait que la maison serait libre d'occupation pour le 17 janvier 2005, qu'un compromis de vente serait signé au plus tard le lundi 17 mai 2004, et que l'acte authentique de vente serait signé au plus tard le 17 janvier 2005.
Les propriétaires acceptent cette offre. Le jour même, l'agence immobilière informe le premier candidat acquéreur de l'existence d'une offre ferme émanant de tiers au prix de 2.650.000 euros. Le lendemain, ce dernier écrit à l'agence immobilière qu'il accepte l'offre de vente au prix de 2.650.000 euros.
Par la suite, l'agent immobilier écrit aux propriétaires du bien qu'il a bien pris connaissance de leur décision de vendre le bien au couple de tiers en dépit du fait qu'ils l'avaient autorisé verbalement à octroyer au premier candidat acquéreur un droit de préférence de dix jours. Il leur indique également qu'il décline toute responsabilité quant aux suites éventuelles de leur décision.
Le lendemain, les propriétaires lui répondent que lorsque l'assistante de l'agent immobilier leur a fait part de l'intérêt des tiers et qu'elle leur a soumis leur offre, ils lui ont demandé si ils étaient en droit de l'accepter, ce à quoi elle a répondu par l'affirmative. Ils rappellent également qu'aucune option n'avait été accordée au premier candidat, de sorte qu'ils demeuraient libres de vendre le bien à qui ils le souhaitaient.
Le 17 mai 2004, les propriétaires signent avec les tiers un compromis de vente. Le candidat acquéreur leur écrit alors pour leur indiquer que, si vente il devait y avoir, elle ne lui sera pas opposable.
Le 10 octobre 2005, l'acte notarié de vente est conclu entre les tiers et les propriétaires. Cet acte est transcrit le lendemain à la conservation des hypothèques. Par la suite, le premier candidat acquéreur intente une action en justice contre les vendeurs et contre l'agence immobilière sur base de la garantie contre l'éviction. En degré d'appel, la Cour d'appel de Bruxelles rejette la demande au motif que le premier candidat acquéreur n'a pas été évincé au sens des articles 1603 et 1625 et suivants du Code civil et qu'il n'est donc pas fondé à réclamer l'indemnisation prévue par l'article 1633 de ce Code.
Décision de la Cour de cassation
La Cour relève que les propriétaires ont conclu une vente parfaite de l'immeuble litigieux avec le premier acquéreur le 16 mai 2004 et que les propriétaires ont vendu le même immeuble à des tiers en vertu d'un compromis signé le 17 mai 2004, l'acte authentique de cette vente ayant été passé le 10 octobre 2005 et transcrit le lendemain à la conservation des hypothèques.
Elle rappelle, en outre, que la garantie d'éviction est un effet de la vente. La circonstance que le transfert de la propriété de la chose vendue est différé n'a dès lors pas pour effet d'exclure la garantie d'éviction.
Or, la Cour d'appel de Bruxelles avait justement rejeté la demande du premier candidat acquéreur au motif que bien qu'en étant valablement acquéreur, celui-ci n'était pas encore propriétaire du bien vendu au moment de la seconde vente puisque la lettre du 15 mai 2004, envoyée par le premier candidat acquéreur, prévoyait que le transfert de la propriété ne devait se réaliser qu'au moment de la passation de l'acte authentique, qui ne devait pas intervenir avant le 17 janvier 2005.
La Cour de cassation estime toutefois, qu'en considérant que l'éviction suppose nécessairement la dépossession, la Cour d'appel de Bruxelles a violé les dispositions légales. La Cour de cassation casse donc l'arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles et estime que le premier candidat acquéreur a bien été évincé au sens des articles 1603 et 1625 du Code civil.
Bon à savoir
L'article 1626 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre le risque d'éviction. L'éviction peut être définie comme tout fait quelconque, émanant du vendeur lui-même ou d'un tiers, ayant pour effet d'enlever à l'acheteur, en tout ou en partie, la propriété ou l'usage de la chose vendue, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente 2.
La garantie d'éviction protège l'acheteur contre l'éviction proprement dite, à savoir la dépossession de la chose et, contre toutes les charges (réelles ou personnelles) qui pourraient troubler la jouissance de l'acheteur 3.
En cas de double-vente, la garantie d'éviction du vendeur pourrait être mise en œuvre 4.
L'acquéreur qui a été évincé a le droit de demander au vendeur la restitution du prix de vente, des dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat 5. En outre, si la chose vendue a augmenté de prix entre le moment de la vente et le moment de l'éviction, le vendeur est tenu de payer à l'acheteur ce que vaut la chose au-dessus du prix de la vente 6.
La garantie d'éviction étant un effet de la vente, l'acheteur est protégé contre le risque d'éviction dès que la vente est parfaite, c'est-à-dire dès l'accord des parties sur le prix et la chose. Le fait que le transfert de la propriété de la chose vendue soit différé est donc sans conséquence sur la garantie d'éviction, laquelle joue dès la conclusion du contrat de vente.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Cass., 11 octobre 2012, J.L.M.B. 2013/ 6, p. 379.
2. C. Alter et R. Thungen, « Les obligations du vendeur », in Vente. Commentaire pratique, Kluwer, Waterloo, 2009, p. I.6–17.
3. P.-A. Foriers et F. Glansdorff, Contrats spéciaux, I 16e éd., Bruxelles, Presses universitaires, 2007, p. 120.
4. Mons, 28 mai 2004, J.T., 2004, p. 642.
5. Article 1630, 1° et 4° du Code civil.
6. Article 1633 du Code civil.
