Fiscalité immobilière – Taxe sur les immeubles inoccupés
Présentation des faits 1
Dans les faits, le règlement du 23 octobre 2003 a établi une taxe annuelle sur les immeubles bâtis totalement ou partiellement inoccupés à partir du 1er janvier 2004.
La société S. se prévaut de l'exonération de la taxe communale sur les immeubles bâtis pour cause de force majeure. Selon la société S., l'inoccupation de son immeuble résulte de la conjoncture économique et de l'état du marché de l'immobilier de bureaux à l'époque des faits.
En l'espèce, la société S. avait conclu un contrat environ un an avant l'achèvement des travaux de construction de l'immeuble en cause par lequel elle avait chargé la S.A. C. d'une mission de coordination pour la recherche d'un locataire.
La S.A. C. a fait une étude suivant laquelle la conjoncture du marché de l'immobilier révélait une surcapacité pour les immeubles de bureaux pour la fin de l'année 2003 et l'année 2004. D'après cette étude, le vide locatif constaté pour les immeubles de bureaux situés en-dehors du centre-ville résultait de la conjoncture économique.
La société S. a introduit une procédure en justice en vue de demander l’exonération de la taxe litigieuse pour cause de force majeure.
Le premier juge n’a pas donné raison à la société S. de sorte que cette dernière a fait appel de la décision.
La Cour d’appel de Bruxelles a rendu un arrêt le 15 octobre 2013 par lequel la Cour a dit l’appel fondé, a mis à néant le premier jugement et a ordonné le dégrèvement de la taxe de la commune sur les immeubles inoccupés de la société pour l’exercice d’imposition 2004.
La commune a donc introduit un pourvoi en cassation contre cette décision.
Décision de la Cour
La Cour rappelle qu’aux termes de l'article 1er du règlement communal du 23 octobre 2003 de la commune instaurant une taxe sur les immeubles bâtis totalement ou partiellement inoccupés, il est établi au profit de la commune à partir du 1er janvier 2004 une taxe annuelle sur les immeubles bâtis totalement ou partiellement inoccupés. Sont considérés comme immeubles inoccupés les immeubles où aucune personne physique n'y a son domicile et où aucune personne morale n'y a son siège d'exploitation ou d'activité.
L'article 6 dudit règlement dispose que la taxe n'est pas due :
- si l'immeuble est situé dans le périmètre soit d'un plan d'expropriation approuvé par arrêté royal, soit d'un projet de plan régional d'affectation du sol gelant la décision ;
- si l'inoccupation résulte d'un autre cas de force majeure et dont le collège échevinal aura reconnu le bien-fondé.
En outre, la Cour précise que la force majeure, dont la notion légale est consacrée par l'article 1148 du Code civil, est par définition subordonnée à un événement insurmontable, rendant impossible l'exécution de l'obligation, et imprévisible. Elle ne peut résulter que d'une circonstance indépendante de la volonté de l'homme et que celui-ci n'a pu prévoir ou conjurer.
Par conséquent, la personne qui se prévaut d'un cas de force majeure devra dès lors apporter la preuve, d'abord d'un événement indépendant de sa volonté, ensuite d'un événement qu'il n'a pas pu prévoir ou qu'il a tout fait pour conjurer.
En l’espèce, la Cour estime que la simple circonstance qu'un immeuble est proposé à la location à des conditions qui sont normales et qui sont conformes à la situation du marché des immeubles de bureaux comparables à l'immeuble concerné, n'implique pas encore qu'il était, pour le propriétaire dudit immeuble, impossible de conjurer l'inoccupation de celui-ci, notamment en baissant ses prix afin de les adapter à la baisse de la demande afin de trouver à court terme un locataire.
Pour qu’il y ait force majeure, le propriétaire aurait dû démontrer que baisser les prix de la location n'aurait pas davantage attiré des locataires.
N’apportant pas cette preuve, la Cour de cassation considère qu’il n’y a pas eu de force majeure et décide de casser l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.
Bon à savoir
Depuis quelques années, une taxe a été mise en place pour les propriétaires ayant un immeuble inoccupé ou abandonné. 2
Cette matière est régionale, par conséquent, les taxes varient d'une région à l'autre. 3
L'objectif de la mise en place de la taxe est, d'une part, de pouvoir aider les personnes n'ayant pas de toit et, d'autre part, d'éviter que des biens immobiliers soient laissés à l'abandon.
Cela étant, les réglementations régionales varient l'une de l'autre étant donné que certaines taxent les immeubles qui sont totalement abandonnés alors que d'autres taxent les parties des biens d'immeubles inoccupés (un étage). 4
En ce qui concerne le montant de la taxe, celle-ci n'est également pas uniforme selon les régions et les communes. En effet, le montant est, dans la majorité des communes, une somme forfaitaire qui est multipliée par le nombre de mètres de façade. Dans d'autres administrations, le montant de la taxe est déterminé vis-à-vis du montant du revenu cadastral.
Pour obtenir l’exonération de la taxe pour cause de force majeure, il faut être en présence d’une circonstance indépendante de la volonté humaine et que celle-ci n'a pu ni prévoir ni conjurer.
A cet égard, il y a lieu de préciser qu’une circonstance rendant la location du bâtiment simplement plus difficile ou plus onéreuse ne constitue toutefois pas un événement de force majeure libératoire. 5
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Cour de cassation (1re chambre), 04/06/2015, J.L.M.B., 2015/32, p. 1510-1513.
2. Voyez : F.D., La taxe sur les immeubles inoccupés jugée discriminatoire, Echos log., 2012/2, p. 31 ; Civ. Mons, 7 juillet 2011, F.J.F., 2012/10, pp. 1197-1200.
3. Ordonnance du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 avril 2004 visant à ajouter un chapitre V dans le titre III du Code du logement relatif aux sanctions en cas de logement inoccupé, à modifier l'ordonnance du 12 décembre 1991 créant des fonds budgétaires et à modifier le Code judiciaire, M.B., 8 mai 2009.
4. N. BERNARD., « Le régime fiscal applicable aux immeubles inoccupés en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles. Convergences et ruptures », Echos log. 2005, 1ère partie: liv. 1, 1-15.
5. B. LOMBAERT, et M. NIHOUL., Tous les moyens sont-ils bons pour s'exonérer d'une taxe en matière d'immeubles abandonnés? Politique fiscale, proportionnalité du taux, preuve de la publication d'un règlement et force majeure exonératoire, Rev. dr. commun. 2003, liv. 3, 39-58.
