Présentation des faits ¹

Le 11 août 1987, deux sociétés étrangères ont acquis en indivision un immeuble situé en Belgique. Cet immeuble a été donné en location. Le 28 décembre 1989, les deux sociétés vendent l'immeuble en réalisant une plus-value. Selon le compromis de vente, la propriété de l'immeuble ne sera transférée à l'acquéreur que lors de la passation de l'acte authentique, de sorte que les vendeurs continuent à bénéficier des loyers jusqu'à cette date. Cet acte authentique fut signé le 28 mars 1990.

Dans sa déclaration à l'impôt des non-résidents de l'exercice d'imposition 1991 (revenus 1990), la société partie au litige n'a déclaré que les loyers perçus pour la période comprise entre le 1^er janvier et le 28 mars 1990.

En raison du caractère tardif de cette déclaration, l'administration a adressé à cette société un avis d'imposition d'office dont la base imposable comprenait non seulement les loyers perçus, mais en outre la plus-value réalisée sur la vente de l'immeuble.

La société a introduit une réclamation contre cette imposition en faisant valoir que si la plus-value était taxable, elle aurait constitué un revenu de l'exercice d'imposition 1990, puisque le compromis de vente avait été signé le 28 décembre 1989. Le tribunal de première instance a dit la demande de la société non fondée en considérant que la plus-value n'a été réalisée que le 29 mars 1990 et qu'elle était dès lors taxable comme un revenu de cette période imposable-là. La société interjeta appel de cette décision.

Arrêt de la cour d'appel de Bruxelles

La cour d'appel commence par rappeler que, selon le compromis datant du 28 décembre 1989, la propriété de l'immeuble ne serait transférée à l'acquéreur que lors de la passation de l'acte authentique. Étant donné que ce compromis mentionnait l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix, la vente était donc parfaite. Toutefois, le premier juge a considéré que l'immeuble n'est sorti juridiquement du patrimoine de la société que le jour de la passation de l'acte authentique, en sorte qu'il n'y a pu y avoir réalisation d'une plus-value sur cet immeuble qu'à cette date.

Contrairement au premier juge, la cour d'appel considère que, nonobstant la clause de réserve de propriété, la créance du prix de vente était certaine et définitive dès la signature du compromis. En ce sens, la société devait immédiatement faire apparaître à l'actif de son bilan cette créance du prix et non plus l'immeuble vendu. En l'espèce, la société a effectivement agi de la sorte.

En outre, la cour constate que la société étrangère n'est pas soumise au droit comptable belge, à défaut de succursale ou siège d'opération établi en Belgique. En conséquence, la cour d'appel met à néant le jugement entrepris et annule la cotisation litigieuse.

Bon à savoir

Le fait qu'un contrat de vente contienne une clause selon laquelle la propriété du bien sera transférée au jour de la passation de l'acte authentique ne transforme pas cette vente en un contrat sous condition suspensive ². Ce contrat devient simplement une vente avec terme quant au transfert de propriété. Le compromis de vente constituant un engagement ferme de vendre, la créance du prix de vente est certaine et définitive dès la signature de ce compromis.

Sur le plan comptable, la Commission des normes comptables a considéré qu'en cas de vente avec réserve de propriété, le vendeur doit, nonobstant la clause de réserve de propriété, porter immédiatement à l'actif de son bilan la créance du prix et non plus le bien ayant fait l'objet de la vente ³.

En outre, la plus-value révélée par l'existence de la créance certaine, provenant de la réalisation d'un avoir investi est imposable pour l'année au cours de laquelle cette créance est née et non pas pour l'année au cours de laquelle cette créance a effectivement été payée ⁴. En l'espèce, la créance sur le prix d'achat est née le 28 décembre 1989, le jour de la conclusion du compromis de vente. Ce prix constitue donc un revenu pris en compte ans l'exercice d'imposition 1990.

Ndlr. : sous réserve d'un éventuel pourvoir en cassation, dont la rédaction n'a pas connaissance à l'heure d'écrire ces lignes.

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1. Appel Bruxelles, 14 janvier 2010, R.G. n° 2006/AR/2619.

2. Cass., 26 juillet 1872, Pas., 1872, I, 452.

3. Avis de la Commission des normes comptables, n° 106/4, Bull. CNC, n° 17, septembre 1985, 13-16.

4. Cass., 16 novembre 1965, Pas., 1966, I, 349.