Présentation des faits ¹         

Madame B, acheteuse, ainsi que Madame et Monsieur W, vendeurs, ont signé un compromis de vente sous seing privé en octobre 2007 portant sur l'immeuble litigieux. La convention est assortie des "CONDITIONS SUSPENSIVES" suivantes :

« 1.[…]

…

4. le pignon du bâtiment voisin devra être terminé pour éviter toute infiltration et le cas échéant, si une infiltration provient du bâtiment voisin, la responsabilité revient au propriétaire du bâtiment. »

Madame B, acheteuse, a constaté avant l'acquisition du bien litigieux, que le petit bureau était inondé, sol, meubles mouillés. Il y avait des traces d'humidité dans le plafond, la sous‐toiture était mouillée. Les WC étaient inondés.

Le notaire des vendeurs a donc proposé des avenants au compromis de vente eu égard au problème d'infiltration. Les différents avenants n'ont pas été signés par Madame B.

Madame B, appelante, considère que le compromis de vente doit être annulé étant donné que le contrat de vente ne s'est jamais formé, les avenants portant sur des éléments essentiels de la vente, la vente n'est pas parfaite, une ou plusieurs conditions suspensives n'étant pas satisfaite(s).

Le premier jugement condamne l'appelante, Madame B, à passer l'acte authentique de vente de l'immeuble litigieux.

Décision de la Cour d'appel de Liège

La Cour rappelle que sur base de l'article 1156 du Code civil, « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ».

En l'espèce, le compromis de vente signé par les parties est un document préétabli émanant de l'étude du notaire C. Ce document établit que les parties s'étaient accordées sur l'objet de la vente (l'immeuble litigieux) et sur son prix (70.000 euros).

Les parties avaient cependant inséré dans ledit acte des "CONDITIONS SUSPENSIVES" dont la quatrième prévoyait : « le pignon du bâtiment voisin devra être terminé pour éviter toute infiltration et le cas échéant, si une infiltration provient du bâtiment voisin, la <responsabilité> revient au propriétaire du bâtiment. ».

Il s'en déduit que la volonté réelle des parties était de conditionner la vente à la résolution des problèmes d'infiltrations.

Dans les pièces, il apparait effectivement du courrier du notaire de l'appelante, du 26 novembre 2007, qu'une visite a eu lieu en présence des notaires le 4 décembre 2007.

Après cette visite, l'appelante dépose un devis d'un entrepreneur en avril 2008 selon lequel la seule solution d'étanchéité est un remplacement complet de la toiture.

Les vendeurs ont proposé à l'appelante de prendre à leur charge 10.000 euros pour la réfection de la toiture.

Le notaire des vendeurs a donc adressé à son confrère un document intitulé "AVENANT AU COMPROMIS DE VENTE DU 31 OCTOBRE 2007". Ce compromis n'a pas été signé par Madame B  étant donné qu'elle avait fait venir un second entrepreneur qui lui avait dit que tant que le pignon des appartements des vendeurs n'était pas refait, il continuerait à avoir de l'eau sur la plate‐forme et donc des infiltrations.

Le notaire des vendeurs proposa un second avenant comportant une clause qui avait trait notamment à ce pignon. Celui-ci a été refusé également par l'appelante.

La Cour constate que, de l'ensemble de ces éléments, il découle que, si les parties s'étaient accordées sur l'objet de la vente et son prix, elles avaient conditionné leur accord à la résolution des problèmes d'infiltrations lesquels, selon les dires originaires des intimés, avaient comme source les travaux inachevés à leurs appartements.

Mais il s'est avéré que les problèmes d'infiltrations d'eau n'avaient pas ces travaux comme seule source en sorte que les parties ont continué à négocier.

Par conséquent, les parties ne se sont jamais accordées en sorte qu'il faut  considérer qu'il n'y a jamais eu accord de volonté sur l'ensemble des éléments essentiels à la vente.

Il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris qui ordonnait la passation de l'acte authentique de vente, et de condamner les intimés à rembourser l'acompte à l'appelante. Aucune faute ne peut être reprochée à l'appelante quant à la rupture des négociations.

Bon à savoir   

L'article 1156 du Code civil dispose qu' « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral du terme. »

Pour déterminer la commune intention des parties, le juge du fond peut s'aider de tous les éléments utiles qu'il trouve. Ces éléments peuvent être repris dans la convention elle-même, voir même en dehors de celle-ci. ²

Le consentement est au cœur de la formation du contrat ³ de sorte que pour que le contrat de vente se forme, il faut qu'il y ait accord de volontés sur tous les points que les parties jugent essentiels. Le fait qu'il y ait accord sur la chose et le prix ⁴ ne suffit pas pour que le contrat soit formé si les parties ont attaché une importance à d'autres conditions. ⁵

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Arrêt de la Cour d'appel de Liège du 1^er avril 2014 : 2010/RG/1734, www.juridat.be

2.  P. Wery, « Théorie générale du contrat », in Droit des obligations, vol. 1, Bruxelles, Larcier, 2010, pp. 415 et suivantes.

3. Article 1108 du Code civil.

4. Article 1583 du Code civil.

5. A. Meinertzhagen‐Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, T.4, Les principaux contrats, Vol. I, 4^e édition, 1997, Bruylant, pp. 113 et s.