Présentation des faits ¹

Les propriétaires d'un immeuble l'ont vendu à un couple par le biais d'une agence immobilière. L'immeuble vendu était en fait une caravane résidentielle dont le volume a servi de base à la construction d'un chalet de briques.

Seulement, la structure de la caravane ne permettait pas de transformer la structure du bâtiment au risque de la déstabiliser et la présence de cette caravane constituait un risque et non une certitude pour la stabilité générale de l'ouvrage à long terme.

Les acquéreurs ont procédé à la réalisation de travaux de modifications et c'est alors qu'ils ont pris connaissance de cette particularité. Ils ont intenté une action en justice afin de voir annuler la vente sur base d'une abstention dolosive commise par les vendeurs. Le tribunal de première instance fit droit à la demande des acquéreurs.

Cependant, ces derniers ont interjeté appel afin d'obtenir notamment des dommages et intérêts plus importants ainsi que la condamnation de l'agent immobilier des vendeurs pour s'être rendu complice de ce dol.

Arrêt de la cour d'appel de Liège

Dans son arrêt, la cour constate qu'aucun des documents contractuels relatifs à la vente ne mentionne la particularité tenant à la structure de l'immeuble. En outre, les acquéreurs soulignent que cette particularité n'était pas visible en sorte que tant eux que le conseil technique de la banque sollicitée par les acquéreurs pour obtenir un prêt hypothécaire ne s'en sont pas rendus compte.

La cour poursuit en précisant qu'il appartenait aux vendeurs de prévenir les acquéreurs de la spécificité de la structure de l'immeuble puisque celle-ci ne permettait pas de transformation et qu'en outre elle était susceptible d'affecter la stabilité de l'immeuble à long terme. Le dol des vendeurs consiste donc en leur silence quant à la particularité de la structure dont ils devaient informer les candidats acquéreurs. La cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il annule la vente et prononce la restitution du prix de vente et des intérêts créditeurs sur cette somme. Toutefois, le montant des dommages et intérêts octroyés aux acquéreurs a été revu à la baisse par la cour.

Quant à l'éventuelle complicité de l'agence immobilière, la cour considère que les acquéreurs ne démontrent pas que l'agent immobilier aurait manqué au moindre de ses devoirs par négligence ou incompétence. Dans le mandat exclusif de vente confié à l'agence, la description du bien vendu portait sur un chalet plus un terrain sans évoquer la particularité de la structure de l'immeuble. En conséquence, l'agence immobilière a également été trompée de la même manière que les autres intervenants. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir suspecté la véracité des propos tenus par les vendeurs et des informations fournies par ceux-ci. L'action à son encontre est déclarée non fondée.

Bon à savoir

Pour entraîner l'annulation d'un contrat, un dol doit répondre à quatre conditions. Il faut que ce dol émane d'une des parties contractantes et qu'il soit principal. Cela signifie que ce dol doit avoir amené la partie qui en est victime à contracter. Ensuite, ce dol peut consister tant en un acte positif qu'en une rétention d'information de celui qui a l'obligation de fournir cette information. Enfin, la victime d'un dol ne peut valablement l'invoquer que s'il ne pouvait pas facilement le déjouer ².

En l'espèce, ces conditions sont réunies. Bien que les vendeurs aient fait appel aux services d'un agent immobilier, le dol émane de ceux-ci. En tant que mandataire, l'agent a agi en représentation de ses clients ³. L'absence de contact direct entre les vendeurs et les acheteurs ne constitue pas un obstacle à ce constat dès lors que les vendeurs avaient l'obligation de décrire précisément le bien qu'ils mettaient en vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Un agent immobilier doit se comporter comme tout professionnel de la même spécialité normalement prudent et diligent et ne peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers. A ce titre, il doit clairement informer le candidat acquéreur entre autres sur les caractéristiques du bien à vendre et plus généralement sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur ⁴. Néanmoins, l'agent ne peut être tenu de la réticence dolosive commise par ses clients lorsqu'il a lui-même été maintenu dans l'ignorance et que, même en raison de ses compétences professionnelles, il ne pouvait en avoir connaissance.

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1. Appel Liège, 6 juin 2011, J.L.M.B., 2012/30, p. 1428.

2. A. Meinertzhagen-Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, vol. I, 4^e édition, Bruylant, p. 125.

3. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations : Tome I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 257.

4. Tribunal de première instance de Bruxelles, 8 mai 2006, R.G.D.C., 2006, p. 438.