Présentation des faits ¹

Dans les faits, l'Institut professionnel des agents immobiliers a saisi le président du tribunal de commerce de Charleroi d'une action en cessation, se plaignant de ce que plusieurs notaires exercent une activité d'intermédiation immobilière, alors que cette activité commerciale est interdite au notariat en application de l'article 6, alinéa 1^er, 6°, de la loi du 25 ventôse an XI.

Plus particulièrement, l'activité d'intermédiaire immobilière reprochée par l'Institut est que le notaire intervienne pour la recherche d'acquéreurs en vue d'une vente immobilière de gré à gré, au moyen de publicités et annonces dans la presse ou sur support informatique, en contrepartie d'une rémunération proportionnelle au prix de vente annoncé et en vertu de conventions garantissant au notaire l'exclusivité de l'activité de courtage, ainsi qu'imposant au vendeur le ministère du même notaire pour la passation de l'acte authentique de vente.

La Cour d'appel de Mons a rappelé que le courtage est le contrat par lequel un intermédiaire indépendant se charge, à titre professionnel, de mettre en rapport deux ou plusieurs personnes en vue de leur permettre de conclure entre elles une opération juridique à laquelle il n'est pas lui-même partie.

La loi dite de « ventôse », organique du notariat, interdit au notaire d'exercer le commerce, directement ou par personnes interposées. De sorte que la cour d'appel en avait conclu non seulement que l'activité de négociation immobilière répondait à la définition du courtage mais en outre, que dans la mesure où, par la convention de mise en vente de gré à gré conclue entre le vendeur et le notaire, le premier s'engageait à désigner le second pour authentifier la vente, l'activité d'authentification devenait, en réalité, l'accessoire de l'activité de courtage. 

Partant, la Cour d'appel considère que la pratique du notaire en question est contraire aux usages honnêtes en matière commerciale et porte atteinte aux intérêts professionnels des agents immobiliers.

Cette décision a fait l'objet d'un pourvoi en cassation.

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation s'accorde pour dire qu'il est exact qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat, le notaire ne peut exercer, par lui-même ou par personne interposée, un commerce.

En outre, cette loi étant d'ordre public, les usages professionnels constants contraires à cette loi ne peuvent dispenser le notaire de la respecter.

La Cour de cassation rappelle également qu'au regard de l'article 2 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, nul ne peut exercer la profession d'agent immobilier s'il n'est inscrit au tableau requis, les activités pour lesquelles cette inscription est exigée étant notamment celles d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers.

Cela étant, l'article 4 de cet arrêté royal exonère de cette inscription toute personne qui exerce ces activités en vertu de dispositions légales ou réglementaires ou d'usages professionnels constants, pour autant qu'elle soit soumise à la discipline d'une instance professionnelle légalement reconnue, ce qui est assurément le cas des notaires.

De sorte que les activités d'agence immobilière poursuivies par les notaires dans le respect des règles et usages de la profession ne leur sont pas toutes interdites, l'agence qui constitue un accessoire de la mission notariale principale, soit la passation des actes authentiques, n'est pas contraire à la loi de ventôse an XI.

En outre, la prospection d'acquéreurs est la conséquence des prestations de service auxquelles le vendeur peut s'attendre de la part du notaire qui lui est indispensable, ce dernier étant tenu de passer l'acte authentique de vente. Cette prospection constitue dès lors un accessoire de l'acte.

Cette activité accessoire d'agence immobilière est autorisée tant en vertu des usages constants de la profession notariale que de l'article 4 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel d'agent immobilier.

Bon à savoir

Aux termes de l'article 6, alinéa 1^er, 6° de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat, le notaire ne peut exercer, par lui-même ou par personne interposée, un commerce. ² Or, sur base de l'article 2 du Code de commerce, le courtage est réputé être un acte de commerce. ³

Toutefois, le courtage est autorisé au notaire lorsque cet acte est l'accessoire de la mission principale, qui est de revoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique et d'en assurer la date, en conserver le dépôt et en délivrer des grosses. ⁴

Par conséquent, malgré le caractère commercial du courtage, ces activités ⁵ visant à prospecter des acquéreurs ne sont pas interdites au notaire qui est appelé à passer l'acte authentique de vente. ⁶

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1. Cass., (1^e ch.), 11 juin 2010, J.T., n° 6407, 31/2010, p. 536.

2. P. Namur, Le Code de commerce belge, t. I, 2e éd., Bruxelles, Bruylant, 1884, p. 120.

3. C. Jassogne (dir.), Traité pratique de droit commercial, t. 2, Malines, Kluwer, 1990, p. 625, n°742.

4. B. Khol, « Notariat et courtage immobilier : soleil à l'horizon », J.T., n° 6407, 31/2010, p. 529.

5. J. Borgers et S. Winnykamien, « L'agent immobilier », in Guide de droit immobilier, Waterloo, Kluwer, 1996, p. IV.7.4

6. Voyez également : Conseil d'Etat, arrêt n° 193.065 du 6 mai 2009, J.T., 2009, p. 575