Présentation des faits ¹

Dans les faits, Monsieur A a, par acte authentique reçu par le notaire Y, fait l'acquisition d'un immeuble pour un prix de 44.620 euros.

Peu de temps après l'acquisition de ce bien, Monsieur A, sans recourir aux services d'un notaire ou d'une agence immobilière, a décidé de revendre ce bien afin de trouver un immeuble plus spacieux.

Madame C s'est présentée comme acquéreuse et a proposé de faire choix de son notaire, le notaire X. L'acte authentique de vente de l'immeuble à Madame C, pour un prix de 110.000 euros, a été  signé devant le notaire X.

Le notaire X reçoit également l'acte authentique de Monsieur A et de sa compagne, par lequel ils font l'acquisition d'un nouvel immeuble.

Monsieur A reçoit notification d'un avis de rectification de sa déclaration fiscale portant sur l'imposition de la plus-value réalisée sur l'immeuble qu'il a vendu à Madame C, le complément d'impôt s'élevant à 8.160,90 euros.

Par conséquent, Monsieur A fait grief au notaire X de ne pas avoir, préalablement à la signature du compromis de vente de cet immeuble, attiré son attention sur les dispositions du Code des impôts sur les revenus ; qui soumet à la taxation les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux de biens bâtis qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition (article 90, 10° CIR).

Monsieur A soutient que s'il avait été correctement informé de ce que la plus-value était taxée, il aurait renoncé à la vente du bien à Madame C et aurait attendu une année supplémentaire. Il réclame au notaire X le remboursement de la taxation sur plus-value qui lui a été réclamée par l'administration fiscale.

Le premier juge a dit son action recevable mais non fondée, considérant que Monsieur A faisait défaut la preuve d'un lien de causalité entre la faute retenue à charge du notaire et le dommage dont il était postulé réparation.

Monsieur A a fait appel de la décision.

Décision de la cour d'appel de Bruxelles

La Cour indique que Monsieur A, mettant en cause la responsabilité contractuelle du notaire X, doit rapporter la preuve, d'une part, de ce que ce dernier a manqué à ses obligations professionnelles et, d'autre part, de ce que le paiement de l'impôt complémentaire est en relation causale avec cette faute.

A cet égard, pour établir le manquement du notaire X à son devoir de conseil, Monsieur A n'a qu'à établir que le notaire n'avait pas attiré son attention sur le risque de taxation de la plus-value réalisée sur la vente de son immeuble moins de cinq ans après son acquisition.

Cette preuve est rapportée en l'espèce, étant donné que l'acte authentique ne comporte aucune clause, habituellement insérée, selon laquelle l'attention du vendeur a été attirée sur les dispositions des articles 90 et suivants du Code d'impôt sur les revenus relatifs à la taxation des plus-values sur immeuble. 

Le manquement du notaire X à son devoir de conseil est dès lors bien établi.

Cela étant, il appartient à Monsieur A d'établir en outre que, si le notaire X n'avait pas commis la faute, le dommage, tel qu'il s'est réalisé, ne se serait pas produit parce qu'il aurait renoncé à vendre son bien.

Monsieur A indique qu'il n'était pas pressé de vendre son bien et pouvait attendre une année supplémentaire. En effet, il ne vendait pas parce qu'il avait besoin d'argent mais uniquement parce que sa compagne ne voulait pas emménager dans cet immeuble.

Or, ces seuls éléments ne suffisent pas à démontrer que Monsieur A aurait renoncé à l'opération si le notaire X l'avait correctement informé.

En l'absence de preuve d'un lien de causalité entre le paiement de l'impôt complémentaire et la faute commise par le notaire X, l'action demeure non fondée.

Par conséquent, la Cour reçoit l'appel mais le dit non fondé.

Bon à savoir  

Le devoir de conseil du notaire implique que, d'initiative, il attire l'attention des parties sur l'ensemble des risques que représente une opération pour l'une ou l'autre d'entre elles. ²

Les parties ont le droit d'être éclairées par le notaire sur la portée véritable de leurs opérations juridiques, sur l'efficacité des actes qu'elles signent et sur les conséquences qui peuvent en découler, même si la convention a été négociée en dehors de lui. ³

Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques juridiques, mais également sur les risques purement économiques.

Par conséquent, le notaire est tenu d'attirer l'attention de son client sur le risque de taxation de la plus-value réalisée sur la vente de l'immeuble moins de cinq ans après son acquisition.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d'appel de Liège, 2 mai 2013, R.G. : 2012/RG/398.

2. Fr. Glansdorff, « Introduction générale », in Les obligations d'information, de renseignement, de mise en garde et de conseil, Formation permanente CUP, mars 2006, vol. 86, p. 123.

3. Revue Générale des Assurances et des Responsabilités (2003) Notaire — F.81 137762.