Option d'achat - Indemnité à défaut de levée d'option
Présentation de faits 1
Le 5 novembre 1976, les consorts B., M. et la SPRL P., dénommés les bailleurs, et les consorts L. J. et M., dénommés les preneurs, ont signé une convention sous seing privé, aux termes de laquelle les bailleurs donnaient en location aux preneurs un immeuble à destination industrielle comprenant tous les bâtiments ainsi que le matériel, en contrepartie d’un loyer global fixé à 600.000 francs par an.
Comme condition du bail, les preneurs se réservent la faculté d’acquérir et les bailleurs promettent de leur vendre l’immeuble pour un prix global de 6.000.000 francs, la réalisation de cette promesse pouvant être demandée par les preneurs d’ici le 31 décembre 1979. Si l’option n’était pas levée avant le 31 décembre 1979, il serait dû indivisiblement par les preneurs une somme fixée à 25% du prix convenu pour la vente, soit 25% de 6.000.000 francs.
Le 7 janvier 1980, est intervenu un avenant à la convention, prorogeant le délai d’option jusqu’au 31 décembre 1980.
L’option ne fut jamais levée, de sorte que les bailleurs ont agi en justice, afin de voir condamnés les preneurs au paiement de l’indemnité prévue en cas de non-levée de l’option.
Par jugement du 28 novembre 1981, le Tribunal de première instance de Mons a condamné les preneurs à payer aux bailleurs la somme de 1.560.864 francs et à la SPRL P. la somme de 312.160 francs.
Les preneurs ont fait opposition dudit jugement.
L’opposition a toutefois été déclarée non fondée par jugement du 24 novembre 1982, de sorte que les preneurs ont interjeté appel contre ce jugement.
Décision de la Cour d’appel de Mons
La Cour d’appel de Mons rappelle tout d’abord la clause contenue dans la convention de bail et formulée comme suit : « En compensation de l’obligation prise par les bailleurs qui s’interdisent de vendre cet immeuble pendant la durée de cette option, soit pendant trois ans, si pour une cause quelconque, l’option n’était pas levée avant le 31 décembre 1979, il serait dû indivisiblement par les preneurs une somme fixée à 25% du prix convenu pour la vente (…) ».
La Cour rappelle également que le délai pour lever l’option a été prorogé au 31 décembre 1980, par un avenant du contrat.
La somme ainsi déterminée ne peut être représentative de dommages et intérêts, dès lors que les bénéficiaires de l’option, c’est-à-dire les preneurs, n’étant pas tenus de lever cette option, ne pouvaient commettre une faute en ne la levant pas.
La somme due aux bailleurs en cas de non-levée de l’option s’analyse simplement comme le prix de la promesse de ne pas vendre, dont le caractère de promesse unilatérale n’est d’ailleurs pas affecté par la stipulation d’un tel prix.
La fixation de ce prix relève de la libre appréciation des parties.
En l’espèce, le prix convenu ne revêt au demeurant aucun caractère disproportionné.
Par conséquent, la Cour d’appel de Mons déclare l’appel des preneurs non fondé et, partant, confirme les jugements des 28 octobre 1981 et 24 novembre 1982.
Bon à savoir
L’option d’achat consentie au bénéficiaire peut être payante. Le montant dû par le bénéficiaire vise alors à compenser la perte financière résultant de l’immobilisation du bien. Si le bénéficiaire lève l’option d’achat, le prix payé prend la forme d’un acompte sur le prix d’achat. S’il renonce à lever l’option, ce montant est conservé par le promettant en contrepartie de la durée pendant laquelle il s’est engagé à ne pas vendre à une tierce personne. 3
Il convient de préciser que ce montant, payé en contrepartie de l’option d’achat, est qualifié de prime d’immobilisation et non de clause pénale 4. Il ne s’agit, en effet, pas de l’inexécution d’une obligation contractuelle mais, simplement d’un choix appartenant au bénéficiaire de l’option d’achat. 5
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1. Mons, 20 novembre 1991, Revue du notariat belge, p. 300.
2. Cass., 15 mars 2002, J.T., 2002, p. 814 ; C. Biquet-Mathieu, « Les obligations », in Chronique de droit à l’usage du notariat, vol. XLI, Bruxelles, Larcier, 2005, p. 174.
3. Mons, 20 novembre 1991, Rev. not. b., 1993, p. 300.
4. Civ. Anvers, 20 novembre 2007, T.B.O., 2008, p. 226 ; Comm. Namur, 29 février 2000, R.D.C., 2000, p. 513 ; I. Moreau-Margreve, « Quel sort réserver aux clauses reconnaissant à une partie une faculté de ne pas exécuter le contrat moyennant le paiement d’une somme d’argent ? », note sous Cass., 22 octobre 1999, R.C.J.B., 2001, p. 112.
