Le notaire et son devoir de conseil dans le contexte d'une saisie immobilière
Dans les faits, des époux acquièrent par adjudication publique, à la suite d'une saisie immobilière à la requête de la banque A, une maison de commerce, un bâtiment rural ainsi que des terrains. Cette adjudication a été réalisée par le notaire X.
Quelques mois plus tard, le juge des saisies annule cette adjudication publique étant donné que la transcription de la saisie immobilière au bureau des hypothèques n'avait pas été renouvelée dans le délai de trois ans conformément à l'article 1569 du Code judiciaire.
Les époux estiment que la responsabilité de la banque A et du notaire X est engagée, tous deux ayant commis une faute. En effet, la banque n'avait pas procédé au renouvellement de la transcription de la saisie, tandis que le notaire n'avait pas vérifié si cette transcription était valable ou non.
Les époux demandent que la banque A et le notaire X soient condamnés in solidum à leur payer, d'une part, les frais avancés pour la vente et, d'autre part, le manque à gagner, dès lors qu'ils avaient l'intention de rentabiliser les immeubles en y exploitant un restaurant et en y faisant des gîtes ruraux.
Le premier juge a estimé la demande des époux fondée contre la banque uniquement, estimant celle dirigée contre le notaire non fondée.
Décision de la Cour d'appel de Liège
La Cour d'appel de Liège constate que la procédure de vente publique est diligentée à la requête de la banque A et que l'acte de renouvellement de la transcription de la saisie lui appartient donc et non au notaire X.
La banque a donc commis une faute en ne sollicitant pas dans le délai légal le renouvellement de la transcription de la saisie, demandant au notaire, alors qu'elle devait savoir qu'elle n'avait pas requis ledit renouvellement, de procéder à l'adjudication.
En ce qui concerne la responsabilité du notaire, la Cour précise que celui-ci a reçu dénonciation de la citation en annulation d'adjudication publique immobilière.
Le devoir de conseil du notaire englobe le fait d'accomplir certaines recherches afin de conseiller correctement les parties. Partant, le devoir de conseil obligeait le notaire X à effectuer des investigations personnelles, il lui appartenait de s'assurer lui-même de la date de la saisie litigieuse et de son renouvellement éventuel, ce qui était facilement vérifiable au registre de la conservation des hypothèques.
En outre, la Cour souligne que le devoir de conseil ne s'adresse pas uniquement à la banque, créancier poursuivant, mais aussi aux amateurs, futurs acquéreurs de l'immeuble mis en vente, lesquels doivent pouvoir s'en remettre au notaire en vue d'être correctement informés sur la situation juridique de l'immeuble.
Même s'il incombe à la partie saisissante de procéder au renouvellement de la transcription de la saisie en temps utile, cela ne supprime pas l'obligation du notaire de vérifier que ce renouvellement a bel et bien été effectué. Informant, le cas échéant, le créancier saisissant du non-renouvellement dans les délais de la transcription de la saisie.
Ce devoir de conseil est d'ordre public et ne permet pas au notaire de s'en exonérer sous le prétexte qu'une partie aurait dû faire des diligences nécessaires. Le notaire doit procéder à la vérification spontanée des éléments nécessaires à la légalité de l'acte.
La Cour considère que, sur base de l'ensemble de ces considérations, le notaire X a engagé sa responsabilité professionnelle, qu'un notaire normalement avisé et raisonnable, replacé dans les mêmes circonstances, n'aurait pas manqué de vérifier le délai de la transcription de la saisie.
La faute du notaire X est en relation causale avec le dommage des époux puisque, s'il avait vérifié la validité de la transcription de la saisie, il n'aurait pas procédé à l'adjudication étant donné que la saisie n'était plus valable.
Bon à savoir
Le corollaire du devoir de conseil du notaire est d'accomplir certaines recherches afin de conseiller correctement les parties. 2 En outre, ce devoir de conseil oblige parfois le notaire à remplacer les parties dans l'exécution de devoirs postérieurs à la réception des actes. 3
Dans la procédure d'adjudication, le notaire joue un rôle fondamental, il a la direction des opérations. Par conséquent, le notaire doit être particulièrement attentif aux questions de délai dont il ne peut se désintéresser. 4
Cette vérification des délais est d'autant plus impérative que les notaires sont tenus d'assurer aux parties l'efficacité juridique des actes qu'ils reçoivent. 5
Le devoir de conseil du notaire s'étend à toutes les conditions de fait ou de droit nécessaires à la validité de l'acte. 6
Il faut enfin souligner que le devoir de conseil du notaire requiert également de protéger une partie contre sa propre erreur.
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1. Liège (18e ch.), 5 octobre 2000, J.T., n° 5997, 4/2001, p. 66.
2. Voy. Ch. Vanhalewyn, La responsabilité civile professionnelle du notaire, dix années de jurisprudence, éd. Altoria, 1991, p. 70, n° 23.
3. J. Demblon, « Organisation et déontologie du notariat », Rép. not., t. XI, liv. V, no 29 p. 60.
4. G. de Leval, « La saisie immobilière », Rép. not., t. XIII, liv. II.
5. P. Harmel, Rép. not., op. cit., mise à jour 1979, n° 50, p. 41.
6. R.O. Dalcq, « Traité de la responsabilité civile », Les Novelles, t. VI, 1, n° 1185.
