Le notaire et sa responsabilité notariale dans le cadre d'une vente immobilière
Présentation des faits 1
Dans les faits, Madame B a acquis un chalet, propriété des époux C. Le compromis de vente a été signé en l'étude du notaire X. En outre, l'acte de vente du chalet a été reçu par le notaire X.
Madame B, l'acquéreuse du chalet, a demandé au juge l'annulation de la vente au motif que le chalet aurait été construit sans permis de bâtir et a demandé la condamnation solidaire des époux C et du notaire X à restituer le prix d'achat ainsi que les frais d'acte, de crédit et des dommages et intérêts.
Le premier juge a annulé la vente litigieuse et a condamné solidairement les défendeurs à, d'une part, restituer le prix de la vente et, d'autre part, d'octroyer des dommages et intérêts.
Les défendeurs ont fait appel de cette décision. La Cour d'appel de Liège a confirmé le jugement attaqué concernant l'annulation de la vente et a réduit le montant de la condamnation solidaire.
Sur le pourvoi formé par le notaire X, la Cour de cassation a cassé l'arrêt et a renvoyé la cause devant la Cour d'appel de Bruxelles.
Décision de la Cour d'appel de Bruxelles
La Cour d'appel de Bruxelles a été saisie que dans les strictes limites de l'étendue de la cassation prononcée et du renvoi en sorte que, ni l'annulation de la vente litigieuse du chef de dol dans le chef des vendeurs, ni la responsabilité du notaire du chef de manquement à son devoir de conseil et d'information, ne sont susceptibles d'être remises en cause, ayant fait l'une et l'autre l'objet d'une décision coulée en force de chose jugée.
La Cour considère que la nullité du contrat de vente entraîne par elle-même l'obligation pour le vendeur de restituer le prix de la vente qu'il a perçu. A cet égard, la faute, constitutive de dol, commise par les vendeurs leur fait obligation de réparer toutes les conséquences dommageables en lien causal avec cette faute.
De même, le notaire, dont la faute sur la base des articles 1382 et 1383 du Code civil est avérée, est tenu de réparer le dommage en lien causal avec cette faute.
Le dommage subi par l'acquéreur en raison de l'annulation du contrat de vente pour cause de dol dans le chef des vendeurs se compose, non pas du paiement du prix de vente, dont la restitution résulte de l'annulation, mais du paiement des frais de l'acte de vente et des autres pertes subies en raison de l'acte annulé.
Partant, c'est à tort que le premier juge et la juridiction d'appel ont intégré dans le dommage, dont le notaire X doit la réparation, le prix de vente payé par l'acquéreuse aux vendeurs.
En effet, l'obligation de restitution du prix de vente trouvant sa cause nécessaire dans l'annulation de la vente pour cause de dol dans le chef des vendeurs doit être mise à charge de ceux-ci exclusivement.
Les fautes conjointes des vendeurs et du notaire ont, dans les circonstances propres de la cause, contribuées à la réalisation du dommage, tel qu'il s'est produit in concreto. La condamnation in solidum de ces parties est dès lors justifiée.
La répartition de la dette s'effectue d'après la gravité respective des fautes commises par chacun des codébiteurs solidaires.
Partant, la Cour dit que le notaire X n'est pas tenu au remboursement du prix de la vente, ni en principal ni aux intérêts, et condamne in solidum les époux C et le notaire X à payer la somme de 2.169,07 euros, majorée des intérêts.
Fixe, pour la condamnation in solidum prononcée à leur égard, la part contributive des époux C, d'une part, et du notaire X, d'autre part, à cinquante pour cent.
Bon à savoir
L'annulation d'un contrat de vente entraine l'obligation pour le vendeur de restituer le prix de la vente qu'il a perçu. La faute commise par le notaire à l'occasion de cette vente n'est donc pas en relation causale avec un dommage subi par l'acheteur du fait du paiement de ce prix. 2
Cette faute est, en revanche, en relation causale avec le paiement des frais de la vente. Partant, dans cette hypothèse, le notaire doit être condamné à les rembourser, in solidum, avec le vendeur. 3
La contribution à la dette du notaire et des vendeurs condamnées in solidum vis-à-vis de la victime du dommage qu'elles lui ont conjointement causé doit s'effectuer au prorata de l'incidence de leurs fautes respectives dans la réalisation du dommage. 4
Cela étant, lorsque les fautes concurrentes procèdent, l'une d'un acte intentionnel frauduleux et l'autre d'un manque de prudence et de précaution, toute contribution à la dette peut être exclue dans le chef de l'auteur de la faute non intentionnelle.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Cour d'appel de Bruxelles, (2e chambre), 9 janvier 2009, J.L.M.B., 2011/05, p. 222.
2. Anvers (1re ch.), 6 mars 2006, T. Not., 2007, pp. 602 à 607 ; J.-L. Fagnart, obs. sous Cass. (2e ch.), 28 mai 2008, Forum de l'assurance, 2008, 86, p. 134.
3. Y.-H. Leleu, Chroniques notariales, Vol. 58, Novembre 2013, pp. 269 et suivantes.
4. B. DE Coninck, « Les recours après indemnisation en matière de responsabilité civile extracontractuelle : la condamnation in solidum et la contribution à la dette », J.T., n° 6417, 41/2010, p. 755.
