L'absence d'étude des fondations préalablement à la demande de permis
Présentation des faits 1
Un couple conclut un contrat d'architecture portant sur l'édification d'une bâtisse. Le contrat d'architecture prévoyait un budget de 240.000 euros T.V.A.C. Après un examen préalable des travaux à réaliser, un projet de construction fut soumis au couple pour un budget réévalué à 314.931,45 euros T.V.A.C.
Par lettre, le couple donna son accord à ce projet et à l'introduction de demande d'un permis d'urbanisme. Néanmoins la lettre précisait que toutes les sujétions prévisibles soient préalablement étudiées et valorisées. L'accord donné par le couple pour l'augmentation budgétaire était bien défini entre parties et constituait un maximum au-delà duquel toute réalisation du projet devenait impossible.
Toutefois, une seconde augmentation du budget dû être envisagée car une étude du sol révéla la nécessité de modifier les fondations. Le couple décida d'assigner l'architecte en justice en résolution à ses torts du contrat d'architecture pour dépassement budgétaire. En première instance, le tribunal fit droit à la demande du couple et condamna l'architecte à une indemnisation. Ce dernier interjeta appel de la décision.
Arrêt de la Cour d'appel de Liège
La Cour constate que l'architecte a effectivement commis une faute dans l'exercice de sa mission. La faute réside dans le fait de ne pas avoir fait procéder à l'étude des fondations avant l'introduction de la demande du permis d'urbanisme. Ce manquement est d'autant plus grave que l'architecte avait déjà proposé une réévaluation budgétaire et qu'il était parfaitement conscient des possibilités financières limitées de ses clients.
De plus, l'accord donné par le couple pour l'augmentation du budget précisait que les sujétions prévisibles soient préalablement étudiées et valorisées. Or, les résultats de l'étude de stabilité ne constituaient pas un élément imprévisible compte tenu de la conception particulière de l'immeuble en porte à faux. L'étude des fondations aurait dû être réalisée avant le dépôt du dossier d'urbanisme.
En conséquence, la Cour confirme le jugement attaqué en ce qu'il prononce la résolution du contrat aux torts de l'architecte et le condamne à indemniser ses clients. Tous les postes supplémentaires qui ont été annoncés par l'architecte postérieurement à l'acceptation du budget de 314.931,45 euros T.V.A.C. résultent d'une mauvaise appréciation de l'architecte dans le cadre de sa mission.
Bon à savoir
L'architecte a l'obligation d'élaborer des plans en fonction des conditions concrètes dans lesquelles la construction sera érigée et de prendre tous renseignements utiles quant à la qualité et la structure du sol. Cette dernière obligation est d'autant plus importante lorsque l'on se trouve en présence d'un type de construction particulier. Le défaut d'étude constitue une pure erreur de conception des fondations.
Quant au budget, le contrat ne prévoit un budget qu'à titre indicatif 2 qui doit tenir compte des moyens financiers des maîtres de l'ouvrage 3. Ainsi, les usages admettent un dépassement de budget de 10 à 15 pour cent 4. Même si l'architecte a convenu avec les maîtres de l'ouvrage d'une augmentation de plus de 30 pour cent supérieure au budget souhaité, il ne pouvait plus décemment être augmenté par des devis ultérieurs largement supérieurs aux estimations, telles les modifications de fondations nécessitées par une conception originale en porte à faux. Une nouvelle augmentation due au défaut d'étude préalable constitue une faute dans le chef de l'architecte.
Une telle faute de l'architecte justifie la résolution du contrat à ses torts 5. La sanction du dépassement du budget est la restitution des honoraires dès lors qu'il est établi que le travail de l'architecte est devenu sans objet puisque les maîtres de l'ouvrage ont revendu leur terrain et se sont résolus à acheter une maison dont le coût entre dans leur budget de départ plutôt que de faire construire.
Dans le cas d'espèce, la résolution peut en outre être accompagnée de dommages et intérêts compensant le préjudice subi par le maître de l'ouvrage par suite du retard de la construction ou du temps et des frais consacrés à l'examen du projet. Parmi les frais, on peut notamment prendre en compte les essais de sol. Ces essais n'ont été commandés que parce qu'il s'agissait de contrôler l'adéquation de la conception aux particularités du terrain. Dès lors que le projet est abandonné, les résultats ne présentent aucune utilité et c'est en raison de la faute de l'architecte qu'ils ont été exposés en pure perte. A contrario, les maîtres de l'ouvrage n'apportent cependant pas la preuve d'un dommage subi quant aux frais notariés d'achat du terrain qu'ils ont pu récupérer lors de la revente de celui-ci.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Liège, 10 mai 2012, J.L.M.B., 2013/15, p. 834.
2. Tribunal de commerce de Charleroi, 27 septembre 1995, J.L.M.B.i., 1997, p. 401.
3. J.-P. Legrand, B. Louveaux et B. Mariscal, L'Immobilier en pratique, Mechelen, Kluwer, 2009, p. 70.
4. Appel Liège, 13 octobre 2011, R.G. n° 2010/RG/1267.
5. Appel Bruxelles, 18 février 2010, J.L.M.B., 2013/15, p. 830.
