Assurance: Les preuves en cas de sinistre
DROIT DES AFFAIRES En matière d’assurance, les parties au contrat d’assurance doivent apporter la preuve de certains éléments lorsqu’un sinistre survient.
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événements / Petitions
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N°20200408
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4426Mise en place d'une commission d'enquête parlementaire COVID 19 pour qu'un rapport soit établi sur les éventuels dysfonctionnements dans la gestion de la crise sanitaire actuelleUne procédure pénale a été introduite ce mercredi 8 mars 2020 auprès du Procureur Général près de la Cour d'appel de Bruxelles du chef d'homicides et/ou coups et blessures involontaires dans le cadre de la gestion de cette crise sanitaire . Il me semble également important que'une commission d'enquête parlementaire puisse faire la lumière des éventuels dysfonctionnements dans la gestion de cette crise afin q'un rapport public soit établi et soumis à l'assemblée plénière du parlement fédéral. -
N°20200309
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1059Pétition - La propagation du coronavirus en Belgique: un manquement aux obligations internationales de l’Etat belgePETITION POUR AIDER LE PERSONNEL DE SANTE - Nous demandons au gouvernement fédéral disposant des pouvoirs spéciaux une série de mesures urgentes et nécessaires !. -
N°20181102
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2186NON à la 5G en Belgique : Action en justiceCONTRE LE DEPLOIEMENT DE LA 5G EN BELGIQUE ! Soutenez notre action en justice en signant la pétition . Nous avons besoin de vous. L' UNION FAIT LA FORCE.. -
N°20180124
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8382Les compteurs électriques communicants vont bientôt être installés en Belgique. Il est crucial de refuser ces compteurs ! Que nous cache le politique ?Les dangers sont réels et cachés au citoyen. Nos libertés et droits fondamentaux sont violés : la santé, la sécurité, le terrorisme, l'atteinte à la vie privée et familiale sans compter le droit à la protection des consommateurs. Le coût financier supporté par les ménages : entre 3 à 5 MILLIARDS d'euros.
Abrégés juridiques
La succession légale et la succession testamentaire : Legs caritatif
DROIT DE LA FAMILLE La succession est légale lorsque le défunt, également appelé le de cujus, n’a pas rédigé de testament ou de convention de son vivant. Il n’a donc pas déterminé quelles étaient ses volontés vis-à-vis du devenir de ses biens. Dans cette hypothèse, on parle de succession ab intestat. De telle sorte que c’est la loi qui va déterminer les personnes qui recueilleront les biens composant son patrimoine.
Le Tribunal correctionnel
DROIT PENAL Le tribunal correctionnel est une section du tribunal de première instance. Les chambres correctionnelles comprennent des chambres à un seul juge et des chambres à trois juges.
L'interdiction de fumer dans les lieux fermés accessibles au public
DROIT PENAL Depuis le 1er janvier 2010, le législateur interdit de fumer dans les lieux fermés accessibles au public. Si cette interdiction ravit les non-fumeurs, elle constitue un obstacle pour la pérennité économique des commerçants qui sont tentés de ne pas la faire respecter.
Le regroupement familial
DROIT DE LA FAMILLE La réglementation applicable au regroupement familial est la loi du 15 décembre 1980 relative à l'accès au territoire, au séjour, à l’établissement et à l'éloignement des étrangers par application de la directive 2004/38/CE.
Les allocations familiales
DROIT DE LA FAMILLE Les allocations familiales sont régies par la loi du 19 décembre 1939 et peuvent être définies comme étant une somme d’argent versée mensuellement à la personne qui élève un enfant en vue de pourvoir à l'entretien, l'éducation et la formation de celui-ci. Qui perçoit les allocations? Quelles sont les conditions pour bénéficier des allocations familiales? A qui les allocations sont-elle payées?
Les prélèvements sanguins
DROIT DES AFFAIRES Si les dons de sang revêtent une grande importance médicale, ils ne font pas moins partie des prélèvements sanguins dont le législateur a encadré la pratique. Un des objectifs poursuivis par cette réglementation est sanitaire. Il s'agit d'éviter la propagation de pathologie par transfusion sanguine.
La vente d'alcool aux mineurs
DROIT PENAL Le législateur n'a pas manqué d'intervenir pour encadrer la vente d'alcool aux mineurs. En effet, la consommation d'alcool pour les mineurs est néfaste pour leur santé et mène à des comportements qui font apparaître des troubles au niveau de la tranquillité et de la salubrité publiques, ainsi qu'également en matière de sécurité publique. Que prévoit la réglementation?
Le budget de construction
DROIT IMMOBILIER Qu'est-ce que le budget de construction? Quand est-il dépassé? Quid en cas de dépassement?
L'indemnisation de la personne détenue illégalement ou de manière inopérante
DROIT PENAL Dans le cadre d'une affaire pénale, il se peut qu'une personne soit privée de liberté. La loi encadre strictement cette atteinte à la liberté individuelle par plusieurs conditions. Cependant, il arrive qu'une personne soit détenue de manière illégale ou inopérante. Dans pareils cas, elle peut prétendre à la réparation du préjudice qu'elle a subi.
Revue de presse
13 Octobre 2023
25 Aout 2023
01 Février 2023
- DROIT PENAL L?Europe et les Etats-Unis vont-ils livrer des avions de chasse à l?Ukraine ?
- DROIT DE LA FAMILLE Une manifestation s?est tenue à Bruxelles ce mardi pour dénoncer notamment le manque d?effectifs dans le secteur hospitalier
- DROIT PENAL Des bonbons au cannabis circulent actuellement en Belgique, pouvant être dangereux pour la santé en cas de fortes consommations.
- DROIT PENAL 425 000 personnes en Belgique risquent une amende salée, pour non renouvellement du permis de conduire.
02 Novembre 2022
07 Septembre 2021
19 Janvier 2021
13 Décembre 2020
15 Novembre 2020
21 Octobre 2020
23 Septembre 2020
21 Juillet 2020
06 Juillet 2020
12 Avril 2020
11 Avril 2020
14 Mars 2020
12 Mars 2020
10 Mars 2020
17 Décembre 2019
10 Novembre 2019
- Justice Le procès de la Cour d' assises à Bruxelles concernant le crime pour génocide à l' encontre de Monsieur Fabien Neretsé a débuté cette semaine
- Justice Devant la Cour d'assises, l'avocat général requiert 20 ans de réclusion contre Loïc Harvengt du chef de vol et de meurtre. L'avocat pénaliste demande une peine juste.
08 Novembre 2019
03 Novembre 2019
02 Novembre 2019
26 Octobre 2019
23 Octobre 2019
21 Octobre 2019
20 Octobre 2019
08 Octobre 2019
05 Octobre 2019
01 Octobre 2019
25 Septembre 2019
01 Juillet 2019
15 Mai 2019
23 Mars 2019
13 Février 2019
27 Décembre 2018
19 Décembre 2018
15 Décembre 2018
12 Décembre 2018
08 Décembre 2018
07 Décembre 2018
03 Décembre 2018
30 Novembre 2018
12 Novembre 2018
04 Novembre 2018
30 Octobre 2018
12 Octobre 2018
28 Septembre 2018
08 Juillet 2018
05 Juillet 2018
26 Juin 2018
22 Juin 2018
24 Mai 2018
13 Mai 2018
05 Novembre 2017
31 Octobre 2017
25 Octobre 2017
09 Octobre 2017
27 Septembre 2017
- Open Vld PROPOSITION DE LOI du 20 septembre 2017 visant à interdire le financement étranger d’activités entravant le libre exercice des cultes en Belgique
- Sp.a - Ecolo - Groen PROPOSITION DE RESOLUTION du 20 septembre 2017 relative à l'adhésion de la Belgique au traité international d'interdiction des armes nucléaires.
- SP.A PROPOSITION DE LOI du 18 septembre 2017 permettant aux clients résidentiels et aux PME de mettre fin à tout moment à leur contrat de fourniture continue d’électricité, sans aucune indemnité
- GOUVERNEMENT FEDERAL PROJET DE LOI du 22 septembre 2017 visant à réformer le principe de l’unité de carrière dans le régime de pension des travailleurs salariés et des travailleurs indépendants
25 Septembre 2017
30 Septembre 2016
- DROIT DES AFFAIRES Une suppression de certaines lignes de train reliant la Belgique et l'Allemagne ?
- DROIT DES AFFAIRES Un accord entre Belgocontrol et ses homogues français et allemands
- Belgique Sondage : Le PTB gagne la troisième place à Bruxelles
- International Un accident de train près de New York fait au moins un mort et 108 blessés
- Economie Crise chez ING : 4.000 emplois et des centaines d'agences menacés
28 Septembre 2016
- DROIT DU TRAVAIL Bruxelles: Manifestation nationale ce jeudi
- International Décès de l'ancien président israélien Shimon Peres
- Economie Vers une faillite de la Deutsche Bank ?
- DROIT IMMOBILIER Bruxelles : Une fermeture définitive de certains tunnels pour 2025 ?
- DROIT PENAL Menace terroriste: les militaires belges cibles de Daesh
27 Septembre 2016
26 Septembre 2016
- International Ce soir, première confrontation Clinton/Trump
- DROIT IMMOBILIER La Foire musulmane de Bruxelles n'aura pas lieu cette année
- Energie Ecolo veut 100 % d’énergie belge en 2050
- DROIT DU TRAVAIL Unia ouvre un nombre croissant de dossiers pour discrimination liée à l'âge
- DROIT PENAL Molenbeek: un homme abattu devant la gare de l’Ouest
23 Septembre 2016
- Belgique Les 24h vélo de Louvain-la-Neuve sont annulées
- DROIT IMMOBILIER L’immobilier et la construction réunis au Bercuit
- DROIT DU TRAVAIL Bacquelaine veut remplacer l’augmentation salariale par plus de revenus à la pension
- DROIT PENAL Procès Wesphael: «Etouffement par un tiers» ou «asphyxie positionnelle»?
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Fiches pratiques
La cession et la sous-location du bail commercial
DROIT IMMOBILIER Le législateur a instauré un régime de cession et de sous-location propre aux baux commerciaux afin de répondre aux besoins économiques de chacune des parties au contrat. À quelles conditions sont soumises ces opérations ? Comment doit procéder le preneur qui souhaite céder ou sous-louer son bail ? Le bailleur peut-il s’opposer à ces opérations ? Quel statut juridique occupe le cessionnaire d’un fonds de commerce ? En est-il de même du sous-locataire qui établit une nouvelle activité...
Le droit des sociétés
DROIT DES AFFAIRES Le droit des sociétés a pour objet la détermination des conditions de constitution, de fonctionnement et de dissolution des sociétés. Comment se constituent les sociétés ? Leur forme a-t-elle un impact sur leur régime juridique ? Comment fonctionnent les sociétés ? Quels sont leurs principaux organes ? Qu’en est-il des titres de société ? Quelles procédures peuvent intervenir dans la vie d’une société ?
Jurisprudence
La vente immobilière
- Jugement du 31 mars 1994 - Tribunal civil de Bruxelles - Commission de l'agent immobilier
Le juge, en tenant compte de l’équité, peut réduire la commission de l’agent immobilier à 5% du prix obtenu, lorsque l’agent immobilier a conclu la vente en moins de neuf jours pour un prix de 4.050.000 francs et que sa commission comprenait « toute somme supérieure à 3.500.000 francs ». - Arret du 31 janvier 1980 - Cour d'appel de Bruxelles - Agent immobilier
La clause aux termes de laquelle l’agent immobilier, jouissant d’une option exclusive de vendre un bien et dont la rémunération devait correspondre à la différence entre le prix obtenu et le prix déterminé, doit recevoir du propriétaire une commission égale à 10% du prix déterminé si celui-ci renonce à la vente, a le caractère d’une clause pénale. - Arret du 19 d�cembre 2006 - Cour d'appel de Liege du 19 decembre 2006 – Articles 1341 et 1347 du Code civil
Un contrat peut être prouvé, entre parties, par l'échange de «lettres-missives» , c’est-à-dire, de deux écrits, l'un contenant une offre et l'autre l'acceptation de cette offre, chacun de ces écrits émanant de la partie contre laquelle il est invoqué. Une réponse écrite par laquelle le bénéficiaire de l'offre propose des modifications n'est pas une acceptation pure et simple formant contrat, mais une contre-proposition, devant être acceptée par le vendeur pour que le contrat se forme. - Arret du 30 novembre 2006 - Liège - Dissimulation partielle du prix
Lorsque les parties à un contrat de vente immobilière décident de taire une partie du prix réellement convenu, cette convention constitue une simulation contraire à l'ordre public dès lors qu'elle a pour conséquence d'éluder une partie des droits d'enregistrement. La contre-lettre mentionnant un prix différent de celui repris dans l'acte ostensible n'est toutefois pas nulle. - Arret du 14 fevrier 2006 - Cour d’appel de Liege - Article 5 de la loi du 11 fevrier 2013
La prospection immobilière est une activité réservée à ceux qui portent le titre d’agent immobilier. Toutefois, lorsque seules quatre ventes sont décelées en trois ans dans le chef d'un individu ne possédant pas le titre d'agent immobilier, cela ne permet pas d’affirmer qu’il s’agit d’une « activité professionnelle d’agent immobilier ». - Arret du 31 mars 1983 - Cour d'appel de Liège - Option cessible d'achat
Lorsque des propriétaires ont consenti une promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires de cette promesse peuvent valablement se plaindre lorsque les promettant créent un obstacle juridiquement insurmontable à la levée de l’option. Cet obstacle ne peut toutefois résulter que de la vente de l’immeuble à un tiers. - Jugement du 5 aout 2002 - Justice de paix de Seneffe - Article 488bis du Code civil
En matière de biens immobiliers appartenant à des personnes protégées, il y a lieu de recourir à la vente publique, laquelle constitue la règle, et non à la vente de gré à gré, laquelle constitue l’exception. Il convient dès lors de préférer la vente de gré à gré à la vente publique uniquement lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient. Tel n’est pas le cas lorsque le requérant se contente d’énoncer, sans en expliquer les raisons, que la vente de gré à gré sert mie - Arret du 23 juin 2011 - Bruxelles - Article 1583 Code Civil
Lorsque les parties ont convenu de signer un compromis de vente et doivent en outre encore se mettre d’accord sur les éléments substantiels du contrat, l’accord sur le prix et la chose, éléments essentiels prévus à l’article 1583 du Code civil n’est pas suffisant. - Arret du 29 janvier 2001 - Cour d'appel de Liège - Agent immobilier
La convention conclue entre un agent immobilier et un consommateur, qui ne comporte pas la clause de renonciation pour les ventes aux consommateurs conclues en dehors de l'entreprise du vendeur est frappée d'une nullité de fond. - Arret du 17 juillet 2007 - Cour d'appel de Mons - Responsabilité de l'agent immobilier
Un agent immobilier signe une promesse de vente affectée d'une condition suspensive de l'octroi à l'acquéreuse d'un prêt, et conclut une seconde vente avec des tiers avant l'expiration du délai donné pour l’obtention de son prêt. La réalisation de la condition suspensive étant hypothétique, il ne peut être considéré que la vente litigieuse serait devenue parfaite. - Arret du 26 avril 1988 - Cour d'appel de Liège - Agent immobilier
Le mandat de l’agent immobilier prend fin par la faillite de ce dernier. Les actes accomplis par l’agent avant cette fin prématurée doivent néanmoins être rémunérés, sans perdre de vue que son salaire est réductible en raison de l’essence et de la nature du mandat. - Arret du 9 mars 2010 - Cour d'appel de Mons - Informations urbanistiques
Lorsque l’acquéreur a eu le loisir de prendre connaissance du permis d'urbanisme et d'opérer les vérifications utiles quant à la conformité de la construction par rapport audit permis, il commet une erreur inexcusable. - Jugement du 17 decembre 2009 - Tribunal de première instance de Bruxelles - Article 1315
Lorsque la description du bien mis en vente figurant dans une annonce fait état d’un duplex comprenant deux chambres, alors qu’il s’agit en réalité d’un appartement comprenant un rez-de-chaussée et un sous-sol, il ne peut être reproché aux notaires d’avoir manqué à leur devoir de conseil dès lors que dans la rédaction des actes de vente, ils ont veillé à ce que l’objet de la vente soit conforme à la destination urbanistique du bien. - Arret du 15 septembre 2000 - Cour d'appel de Bruxelles - Responsabilité des vendeurs
Lorsqu’il apparait, postérieurement à la vente, que le revenu cadastral d’un immeuble n’est pas de 10.500 francs mais de 85.000 francs, empêchant les acquéreurs de bénéficier du taux réduit pour les droits d’enregistrement, ceux-ci subissent un dommage. Toutefois, lorsque cette faute n’est pas imputable aux vendeurs, mais bien à l’Administration du Cadastre, la responsabilité contractuelle des vendeurs ne peut pas être retenue. - Arret du 15 fevrier 2005 - Cour d'appel de Mons - Donation déguisée
La vente d’un appartement sous l'apparence d'un acte à titre onéreux qui comporte une simulation consistant dans l'existence apparente d'une contre-prestation dont il est convenu qu'elle ne sera pas fournie doit être requalifiée en donation déguisée. - Jugement du 5 juillet 1990 - Tribunal de commerce de Bruxelles - Agent immobilier
Dans le cas où une clause d’exclusivité a été insérée dans le contrat de courtage, le propriétaire de l’immeuble ne peut plus rechercher lui-même un candidat-acquéreur. S’il viole cette clause, il sera redevable d’une indemnité à l’agent immobilier couvrant la perte de chance subie par celui-ci d’obtenir sa commission. - Arret du 15 septembre 2004 - Cour d'appel de Bruxelles - Faute de l'agent immobilier
Lorsque deux compromis de vente sont signés, l’un par la propriétaire avec un acquéreur, et l’autre par l’agence immobilière avec un autre acquéreur, l’agent immobilier commet une faute lorsqu’il ne procède pas à l’examen de l’antériorité d’un compromis par rapport à l’autre, et « poursuit aveuglément la poursuite de son compromis ». - Arret du 15 juin 2009 - Cour d'appel de Mons - Article 6 de la loi du 25 ventôse an XI organisant le notariat
Lorsqu’une mission de courtage immobilier est exercée à titre accessoire par le notaire, celle-ci, bien qu’étant réputée acte de commerce par l’acte 2 du Code de commerce, n’entre pas en conflit avec l’interdiction de commercialité imposée par la loi organique du notariat. - Jugement du 24 octobre 2008 - Tribunal civil de Namur - Agent immobilier
L’agent immobilier, en absence de clause particulière prévoyant le contraire, est uniquement tenu de vérifier l’apparente solvabilité du candidat acquéreur, et n’est pas garant de la solvabilité de ce dernier. - Arret du 18 novembre 2011 - Cour d'appel de Bruxelles - Article 1583 du Code civil
La vente immobilière se fait généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix. - Arret du 26 janvier 2010 - Cour d'appel de Mons - Article 1583 du Code civil
Lorsque les parties s’accordent, lors de la vente d’un immeuble, pour qu’une somme soit payée « en noir » par l’acheteur en vue d’éviter le coût de la TVA sur cette somme, la convention de vente est frappée de nullité absolue. - Jugement du 2 mai 2010 - Tribunal civil de Bruxelles - Devoir de conseil de l'agent immobilier
L'agent immobilier manque à son devoir de conseil lorsqu'il soumet à son client une offre d'acquisition ne contenant aucune condition suspensive dans le seul but de percevoir sa commission. - Arret du 18 septembre 2002 - Cour d'appel de Bruxelles - Agent immobilier
Lorsque les candidats-acquéreurs s’engagent par volonté unilatérale à l’égard de l’agent immobilier à payer le montant de la commission convenue avec le propriétaire en cas de désistement de leur part de leur offre d’achat, l’agent doit rapporter la preuve de ces éléments pour obtenir sa commission. - Arret du 11 janvier 2007 - Cour d'appel de Mons - Agent immobilier
Exiger de l'agent immobilier qu’il vérifie de manière approfondie la régularité de la situation administrative de l'immeuble au-delà des apparences, revient à étendre de manière abusive ses obligations. Il appartient, en revanche, au vendeur de s'assurer de la régularité de la situation urbanistique de l'immeuble mis en vente. - Jugement du 21 mars 2008 - Tribunal civil de Bruxelles - Agent immobilier
L’annonce faite sur un site Internet public, même si elle mentionne un prix, doit être considérée comme un appel d’offre d’achat et non comme une offre de vente à proprement parler. - Arret du 19 janvier 2010 - Cour d’appel de Mons – Article 1583 du Code civil
Lorsque l’agent immobilier chargé du compromis de vente signe celui-ci « sous réserve de ratification » par les vendeurs, le contrat de vente n’est pas valablement formé car cela nécessite pour ce faire, l’accord des parties. - Arret du 14 janvier 2014 - Cour d'appel de Liège - Transfert des risques
Dès l'instant où le transfert de propriété est acquis, les risques de la chose vendue sont passés à l'acheteur. En l'absence de perte fortuite, il n'y a toutefois pas lieu à appliquer la théorie des risques et à faire supporter par l’acheteur le risque de la perte partielle de la chose vendue. - Jugement du 17 septembre 2007 - Justice de paix de Soignies - Article 1583 du Code civil
Sans l’accord explicite des parties sur le prix final, une vente ne peut pas avoir eu lieu, de sorte qu’un droit de préemption ne peut pas être invoqué. - Arr�t du 20 octobre 2008 - Cour d’appel de Liege – Article 1116 du code civil
Dans le cadre d’un contrat de vente immobilière, les vendeurs ont l’obligation, comme tout vendeur normalement prudent et diligent de devoir indiquer précisément les parcelles qui ne font pas partie de la vente. Ainsi, ne pas inclure la grille d’entrée et le chemin d’accès, est constitutif de dol de la part des vendeurs et n’a comme seule explication que la volonté de tromper l’autre partie. - Arret du 13 mars 2001 - Cour d'appel de Liège - Donations indirectes
En cas de ventes à prix dérisoires et lorsque l’intention libérale est établie, par exemple en raison du fait que les parties entretenaient des relations amoureuses, il y a lieu de considérer qu’il s’agit en réalité de donations indirectes. - Arret du 11 juin 2010 - Cour de cassation - Loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat
Lorsque le courtage immobilier, bien que réputé acte de commerce par l’article 2 du Code de commerce, est exercé à titre d’accessoire de la mission principale du notaire, il n’est en principe pas interdit. - Arret du 28 fevrier 2005 - Cour d'appel de Liège - Agent immobilier
Une convention par laquelle le propriétaire d'un immeuble offre en vente celui-ci à un agent immobilier pour un prix déterminé, l'offre étant cessible, et l'agent immobilier reçoit une commission, est une convention contenant une promesse unilatérale de vente doublée d'un contrat de louage d'industrie, puisque la volonté des parties est de permettre à l'agent immobilier, dans l'hypothèse où il ne lève pas l'option, de rechercher un candidat-acquéreur. - Arret du 20 avril 2004 - Cour d'appel de Mons - Prix dérisoire
Lorsqu’un héritier a intention d’acquérir sur les effets de la succession un avantage illicite aux dépens de ses copartageants et qu’il commet à cet effet un acte de mauvaise foi, il se rend coupable de recel successoral. - Jugement du 19 aout 2008 - Tribunal de première instance de Nivelles - Contrat de courtage immobilier
Lorsque le propriétaire met fin au contrat de courtage exclusif qu’il avait conclu avec un agent immobilier, et qu’il vend finalement le bien à un des amateurs auquel l’agent avait présenté le bien, l’agent immobilier peut prétendre au paiement de la commission prévue contractuellement. - Arret du 9 janvier 2009 - Cour d'appel de Bruxelles - Responsabilité du notaire
Lorsque le notaire a commis une faute à l’occasion d’une vente immobilière, sa faute n’est pas en relation causale avec le paiement du prix de la vente mais bien avec le paiement des frais de celle-ci. Par conséquent, il est tenu solidairement avec les vendeurs au remboursement de ces frais à l’acheteur. - Arret du 15 mai 2013 - Cour d'appel de Mons - Erreur dans la publicité immobilière
Lorsqu’une erreur manifeste a été commise par l’agence immobilière dans une publicité relative à la vente d’une maison, et qu’un candidat-acquéreur déloyal entend se prévaloir de cette erreur, faisant ainsi perdre à l’agence immobilière le droit à sa commission, il doit indemniser la perte de chance d’obtenir la commission subie par l’agence. - Jugement du 24 juin 1975 - Tribunal de commerce de Bruxelles - Annulation de la vente
Lorsque qu’un vendeur vend des meubles « garantis d’époque Louis XIV » et que l’acheteur se rend compte par la suite qu’ils ne sont en réalité pas authentiques, il peut obtenir l’annulation de la vente pour cause d’erreur sur un élément essentiel du contrat. - Arret du 6 mai 2014 - Cour d'appel de Bruxelles - Obligation d’information de l'agent immobilier – Caractéristiques essentielles du bien
L'agent immobilier est tenu, dans le cadre de la négociation et des pourparlers préalables à la vente, de fournir une information claire, loyale et précise sur les caractéristiques essentielles du bien à vendre, à défaut de quoi il engage sa responsabilité. - Arret du 2 decembre 2008 - Cour d'appel de Mons - Commission de l'agent immobilier
Lorsque le contrat de courtage prévoit que dans les vingt jours de l'expiration de la convention, l'agent communiquera au vendeur la liste des candidats-amateurs et que toute vente réalisée par le propriétaire dans l'année suivant la fin des relations contractuelles au profit d'un amateur sur ladite liste, l’agent immobilier aura droit à sa commission. - Jugement du 7 fevrier 2013 - Tribunal civil de Tournai - Exigibilité de la commission de l'agent immobilier
En présence d'une clause accordant une commission à l'agent immobilier dans le cas où le bien est vendu moins de six mois après l'expiration de la convention de courtage à un acquéreur avec qui l'agent aura traité ou à qui l'agence immobilière aura procuré des informations sur le bien du vendeur, la simple communication d'une liste de six cents noms ne suffit pas à établir que les conditions d'application de cette clause sont réunies. - Arret du 20 avril 2006 - Cour d'appel de Bruxelles - Commission de l'agent immobilier
La clause selon laquelle l'agent immobilier peut prétendre à une commission si le bien est vendu dans un certain délai après l'expiration du contrat de courtage, mais grâce aux prestations fournies par lui, ne constitue ni une clause pénale excessive ni une clause nulle pour contrariété aux normes législatives. - Arret du 19 janvier 2010 - Cour d'appel de Mons - Article 1583 du Code civil
Lorsque l’agent immobilier chargé du compromis de vente signe celui-ci « sous réserve de ratification » par les vendeurs, le contrat de vente n’est pas valablement formé car cela nécessite pour ce faire, l’accord des parties. - Jugement du 20 juin 2001 - Tribunal Civil de Charleroi - Article 1583 du Code civil
Lorsque les parties insèrent dans le compromis de vente une clause selon laquelle la propriété et la jouissance du bien vendu ne seront transférés qu’au jour de la signature de l’acte authentique, cette clause ne constitue pas une condition suspensive, mais uniquement une clause, fréquente en pratique, retardant le transfert de propriété. - Arret du 18 septembre 2014 - Cour d'appel de Bruxelles - Article 1583 du Code civil
Bien que la vente immobilière soit un contrat purement consensuel, n’étant soumis à aucun formalisme particulier entre les parties, il n’est pas rare en pratique que les parties confèrent un caractère essentiel ou substantiel à d’autres éléments que le prix et la chose. A cet égard, il est possible de citer comme exemples l’existence d’une condition d’octroi d’un crédit hypothécaire ou encore la signature d’un compromis de vente. - Arret du 13 octobre 2003 - Cour d'appel de Mons - Agent immobilier
La clause prévoyant que l’agent immobilier aura droit à sa commission si les propriétaires vendent l’immeuble à un client de l’agent immobilier, quel que soit le moment, ne constitue pas une clause pénale.
La résiliation du bail de résidence principale
- Jugement du 26 mai 2009 - Justice de paix de Bruxelles - Article 3, § 3 de la loi du 20 février 1991
Lorsque le bailleur est une société immobilière à vocation sociale et qu’elle donne son renon au preneur afin de réaliser des travaux, elle doit tenir compte du fait que ses locataires sont des personnes fragiles. Afin de respecter la dignité humaine, il n’est dès lors pas possible d’ordonner leur expulsion immédiate. - Jugement du 15 mars 2006 - Tribunal de première instance de Liège - Article 3 § 6 de la loi du 20 février 1991
Des clauses de résiliation anticipée peuvent être insérées dans les baux de résidence principale de courte durée, rien ne s’y opposant en effet dans la loi. - Jugement du 28 novembre 2007 - Justice de paix de Tournai - Article 1231 du Code civil
L’indemnité prévue contractuellement en cas de rupture anticipée du bail de courte durée par le preneur ne constitue pas une clause pénale. Le juge ne peut, dès lors, pas réduire celle-ci sur la base de l’article 1231 du Code civil, quand bien même le bailleur ne parviendrait pas à démontrer que cette résiliation lui aurait causé un préjudice. - Jugement du 3 mai 1996 - Justice de paix de Messancy - Article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991
Lorsqu’un locataire, disposant d’un contrat de travail à durée déterminée de trois mois, met fin au bail qu’il avait conclu pour une durée de trois ans seulement après un mois et demi d’occupation, il doit payer l’indemnité de relocation prévue dans le contrat de bail. La perte de son emploi est, en effet, une circonstance qu’il aurait dû prévoir. - Jugement du 18 novembre 1998 - Justice de paix de Lessines - article 3 de la loi du 20 fevrier 1991
Un congé notifié au preneur pour occupation personnelle du bailleur, n'oblige pas ce dernier ou l’un de ses parents, à occuper personnellement l'intégralité du bien. Toutefois, l'occupation totale ou partielle, doit être effective et continue, sans devoir être permanente. Ainsi, l'utilisation d'un immeuble, par le bénéficiaire du congé, à la seule fin d'une domiciliation, ne peut constituer une occupation effective et continue. Les bailleurs seront donc tenus à une indemnité de 18 mois de - Jugement du 10 avril 2013 - Tribunal de première instance de Nivelles - Article 3, paragraphe 2, de la loi du 20 février 1991
Lorsque le bailleur donne un préavis au preneur et que ce dernier lui notifie un contre préavis, le bailleur n’est pas libéré de son obligation d’occuper personnellement le bien. Le délai d’un an prévu à l’article 3, §2, de la loi du 20 février 1991 commence à courir à l’expiration du congé donné par le bailleur, et non à l’expiration du contre-congé donné par le preneur. - Jugement du 28 juin 2013 - Tribunal de première instance de Bruxelles – Article 3, paragraphe 2, de la loi du 20 fevrier 1991
Lorsque le bailleur donne un congé pour occupation personnelle au preneur, et n’occupe pas les lieux dans le délai d’un an suivant l’expiration du préavis, il doit payer une indemnité au preneur, à moins qu’il ne prouve l’existence d’une circonstance exceptionnelle. Le retard pris dans les travaux à cause des refus de permis d’urbanisme ne constitue pas une circonstance exceptionnelle. - Jugement du 14 avril 1998 - Justice de paix de Molenbeek-St-Jean – Article 1416 du Code civil et article 3 de la loi du 20 fevrier 1991
Le congé pour occupation personnelle notifié par un seul des époux est valable à l'égard du locataire, dans la mesure où, chacun des époux peut, sans le concours de l'autre, signifier un congé à l’occupant d’un immeuble commun pour une durée n'excédant pas neuf ans. L'absence de contre-signature d’un des conjoints ne constitue qu'une nullité relative qui ne saurait être soulevée par ledit conjoint. - Jugement du 30 juin 2006 - Justice de paix de Liège - Article 3, paragraphe 6, aliéna 4 de la loi du 20 février 1991
L’article 3, paragraphe 6, alinéa 4 de la loi du 20 février 1991 prévoit la seule possibilité pour les parties de mettre fin à un bail de courte durée, à savoir le congé donné trois mois avant l’expiration du bail. Toute clause de résiliation anticipée d’un bail de courte durée est dès lors frappée de nullité relative.
La révision du loyer d'un bail commercial
- jugement du 24 mars 1998 - Tribunal de premiere instance de Bruxelles – article 6 de la loi du 30 avril 1951
Le bailleur peut demander une révision du loyer de base en cas de circonstances nouvelles, au sens de l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Il peut s’agir du développement imprévisible des loyers des propriétés voisines.
Le règlement collectif de dettes
- Jugement du 26 novembre 2002 - Justice de paix de Tournai - Article 2248 du Code civil
Le dépôt d’une requête en règlement collectif de dettes équivaut, en général, à une reconnaissance de dette au sens de l’article 2248 du Code civil et a pour effet de renoncer à une prescription acquise.
Les obligations de l'entrepreneur et sa responsabilité
- Arret du 9 septembre 2013 - Cour d'appel de Mons – Article 1798 du code civil
Lorsque l'offre du sous-traitant faite à l’entrepreneur précise que l'installation de chantier - en ce compris les « moyens d'accès et protection utiles à notre exécution » - est à charge de l’entrepreneur, celui-ci est responsable du sinistre causé par l'insuffisance des mesures de protection de la toiture durant les travaux de rénovation. - Jugement du 3 fevrier 2004 - Tribunal de commerce de Mons 3 février 2004 – Article 1184 du Code civil
Lorsqu’il n’y a qu’une partie des prestations effectuées par l’entrepreneur qui est mise en cause, la résolution judiciaire ne se justifie pas. Dans ces conditions, la sanction de l’inexécution des obligations de l’entrepreneur consistera en une exécution forcée du contrat par l’entrepreneur. Toutefois, l’exécution forcée pourra être écartée lorsque le maître de l’ouvrage a perdu, pour des raisons valables, toute confiance dans les compétence - Arret du 19 decembre 2007 - Cour d'appel de Liege - Article 192.02 du Reglement General sur les Installations Electriques
L'entrepreneur qui procède à des fouilles en vue du placement de tuyaux, et qui coupe un câble de 15.000 V du réseau de distribution d'électricité haute tension, ne s'est pas comporté comme tout entrepreneur normalement prudent et diligent se serait comporté dans les mêmes circonstances. En effet, l'entrepreneur a le devoir de s'informer et d'obtenir communication des plans afin de localiser les câbles.
Astuces et conseils
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DROIT-DES-AFFAIRES
#8 : Vente aux enchères en ligne (eBay) -
DROIT-IMMOBILIER
#48 : Saisies immobilières -
DROIT-DES-AFFAIRES
#53 : Rapport de détective dans un litige civil ou commercial -
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#55 : Contrat de travail - Clause d'option - Fin du contrat par l'employeur -
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#57 : Etendue de la couverture d'assurance
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